判例集／民法／賃貸人の修繕義務不履行と賃借人の損害回避減少措置

賃貸人の修繕義務不履行と賃借人の損害回避減少措置

重要度 A 民法通常損害の範囲最判平21.1.19　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約9分

賃貸人の修繕義務不履行と賃借人の損害回避減少措置（最判平21.1.19）は、ビル地下のカラオケ店が浸水で営業できず賃貸人も修繕しなかったとき、賃借人が4年5か月分の営業利益の賠償を求められるかが問題になった判例です。最高裁は、営業利益の喪失は416条1項の通常損害に当たるとしつつ、遅くとも提訴時には他所での営業再開など損害を避け減らす措置を執れたのに、損害が出るにまかせて全部を請求するのは条理上認められないとしました。過失相殺でなく通常損害の範囲で賠償を限定した判例です。

事案

修繕義務と賠償の範囲、そして本件の賃貸借

賃貸人は賃貸物の使用収益に必要な修繕をする義務を負い（民法606条1項）、これを怠れば債務不履行による損害賠償責任を負う（415条）。賠償の範囲は416条が定め、通常生ずべき損害（1項）と、特別の事情による損害のうち当事者が予見すべきであったもの（2項）とに分かれる。賃貸人Y1は事業協同組合で、昭和42年に建てたビルを所有していた。Y1は平成4年3月、カラオケ店を経営する株式会社Xに、ビル地下1階の一区画を店舗として月額20万円で貸した。契約は2度更新され平成7年3月に期間満了となったが、継続の協議が調わないままXは営業を続けた。Y1は平成8年8月に解散し、代表理事だったY2が清算人となった。

浸水事故と賃貸人の対応

店舗部分では平成4年9月ころから浸水がたびたび起き、原因の分からないことも多かった。平成9年2月12日、地下の排水ポンプの制御系統の不良などから汚水が噴き出し、店舗は床上30〜50cmまで水につかった。Xはこれ以降、店舗で営業できなくなった。Y1は同月18日付けの書面で、ビルの老朽化などを理由に契約を解除すると通知した。Y2は事故直後からXに営業再開のための修繕を求められていたが応じず、契約は解除済みだとして退去を迫り、地下1階の電源を遮断した。ビルは築約30年で大規模改装を要したが、使用不能の状態ではなかった。Xは同年5月、カラオケセット等の損傷について保険金合計約3711万円を受け取ったが、営業上の逸失利益の分は含まれていなかった。

訴えと原審の判断

営業再開の見込みが立たないまま、事故から約1年7か月後の平成10年9月14日、XはY1に対しては修繕義務の不履行などを、Y2に対しては当時の中小企業等協同組合法38条の2第2項などを根拠に、営業利益の喪失等の賠償を求めて提訴した。Y1は修繕義務を争い、明渡し等を求めて反訴した。原審（名古屋高金沢支判平18.10.16）は、Y1の解除の意思表示はいずれも無効として反訴を退け、Y1の修繕義務不履行とY2の重大な過失を認めた。そのうえで、事故の1か月後から平成13年8月11日までの4年5か月分の得べかりし営業利益3104万円余りの全部について賠償請求できるとした。

要点

事業用店舗で営業できなくなったことによる営業利益の喪失は、416条1項の通常損害として賠償を求められる
損害を回避・減少させる措置を執れたのに何もせず損害の発生にまかせたときは、措置を執れた時期以降の損害の全部は請求できない
本判決は過失相殺（418条）ではなく、416条1項の通常損害の範囲の問題として賠償を限定した
賠償の前提は賃貸人の修繕義務の不履行であり、賃借人の責めに帰すべき事由で修繕が必要になったときは修繕義務を負わない

判旨

最高裁は、事業用店舗の賃借人が賃貸人の債務不履行で店舗営業をできなくなったときの「営業利益喪失の損害」は、民法416条1項の通常損害として賠償を求められるとした。そのうえで、ビルが老朽化し契約の長期継続は考えにくかったこと、提訴時には店舗での再開がいつ実現するか分からない状態だったこと、カラオケ営業は他所でもでき保険金で設備資金の相当部分を得ていたことから、遅くとも提訴時には、他所での営業再開など「損害を回避又は減少させる措置」を執らずに損害が「発生するにまかせて」全部を請求するのは「条理上認められない」とした。措置を執れた時期以降の損害の全部は通常損害に当たらないとして、本訴部分を破棄し差し戻した。

観点 1

事業用店舗で営業できなくなったことによる営業利益の喪失は、416条1項の通常損害として賠償を求められる

店舗を事業のために借りる者にとって、その場所で営業して利益を上げることは契約の目的そのものである。だから賃貸人の修繕義務違反などで店舗が使えなくなり営業利益を失うことは、そうした債務不履行から通常生じる結果であり、特別の事情を持ち出すまでもなく416条1項の通常損害に当たる。したがって、賃借人は特別の事情についての予見可能性（2項）を主張立証しなくても、営業利益相当額を請求の基礎にできる。本判決はこの一般論を先に述べ、そのうえで賠償の範囲を限定するという二段の構造をとっている。416条1項の文言は平成29年改正でも変わっておらず、この判断は現行法でもそのまま通用する。

よくある誤り

営業利益の喪失は特別の事情による損害であり、賃貸人がその事情を予見すべきであったときに限り賠償を請求できる（×。通常損害である）
特別の事情による損害は、当事者がその事情を現に予見していたときに限り賠償を請求できる（×。現行416条2項は「予見すべきであった」で足りる）
賃借人が営業利益の喪失による損害を請求できるのは、賃貸人の悪意・重過失がある場合に限られる（×）

短答での問われ方

予備H27（2015）第8問ウ・司法H27（2015）第15問ウは、前段の「通常生ずべき損害として請求できる」を後段と一体で問う。前段を特別損害にすり替えた形が典型の誤りである。416条2項の要件は予備R7（2025）第7問ア・司法R7（2025）第17問ア・司法R3（2021）第15問ウで「現に予見していたときに限り」として繰り返し×で出ており、通常損害と特別損害の区別とあわせて整理しておく。

論文での書き方

損害論では、まず営業利益の喪失が債務不履行と相当因果関係にあり、416条1項の通常損害に当たることを、事業用賃貸借の目的から一言で基礎づける。そのうえで賠償範囲の限定（損害回避減少措置）に進むと、判旨の二段構造をそのまま答案に写せる。

この観点で解ける過去問（3肢）

予備試験 2025年第7問ア対比

特別の事情によって生じた損害については、債務者が債務不履行時にその事情を現に予見していたときに限り、債権者は、債務不履行による損害賠償を請求することができる。

司法試験 2025年第17問ア対比

司法試験 2021年第15問ウ対比

特別の事情によって生じた損害については，当事者がその事情を現に予見していたときに限り，債権者は，その賠償を請求することができる。

観点 2

損害を回避・減少させる措置を執れたのに何もせず損害の発生にまかせたときは、措置を執れた時期以降の損害の全部は請求できない

本判決は、賃借人が他の場所で営業を再開するなどの措置を執ることができたと解される時期以降は、損害の発生を放置してその全部を賃貸人に負わせることは条理上許されず、その時期以降の営業利益相当の損害の全部は通常損害に当たらないとした。根拠にしたのは、①築約30年で大規模改修を要するビルでは契約の長期継続が見込みにくいこと、②事故から約1年7か月後の提訴時には店舗での再開が実現の見込みの乏しいものになっていたこと、③カラオケ営業は場所を選ばず、保険金で設備を整え直す資金の相当部分を得ていたことである。「遅くとも」提訴時にはそう言えるとしたもので、具体的な時期と額は差戻審に委ねた。措置を執れた時期以降の損害が一切ゼロになるとまでは述べていない。

よくある誤り

賃貸人が修繕義務を履行しない以上、賃借人は他所で営業を再開しなくても、店舗で営業できなかった期間の営業利益の全部を請求できる（×）
賃借人が損害回避措置を執らなかったときは、営業利益の喪失による損害の賠償は一切請求できない（×。否定されるのは措置を執れた時期以降の損害の「全部」の請求）
本判決は、債権者に一般的な損害軽減義務を認め、その違反を独立の義務違反として扱った（×。416条1項の通常損害の解釈として処理した事例判断）

短答での問われ方

予備H27（2015）第8問ウ・司法H27（2015）第15問ウ（いずれも○）が、判旨の前段と後段をそのまま一文にした形で出題された。後段を「全額請求できる」「一切請求できない」と変えた形、措置を執れた時期を問わず全期間の請求を否定する形が誤りの典型になる。「措置を執ることができた時期以降」「損害の全て」という限定の言葉を落とさずに読む。

論文での書き方

規範は、債務不履行の後、債権者が合理的な損害回避減少措置を執ることが期待でき、損害拡大の危険を債権者に負わせるのが条理上相当な事情があるときは、措置を執れた時期以降の拡大損害は416条1項の通常損害の範囲から外れる、と立てる。あてはめでは、契約の継続見込み、本来の履行（修繕）がされる見込みと経過期間、代替営業の可能性、再開資金の有無、債務者側の態度を拾う。事業用賃貸借で営業利益が問題になる事案についての事例判断であることを射程として付け加える。

論証カードランク B

損害軽減義務（損害回避義務）と賠償範囲（416条）

債務不履行が生じた後、債権者が容易に採り得た代替措置を採らなかったために損害が拡大した場合、その拡大部分まで債務者に賠償させてよいかが問題となる。契約当事者は互いに相手方へ不要な損害を及ぼさないよう信義誠実に振る舞う責務

規範の全文と判例の位置づけは、無料のアカウントで読めます。

無料で登録して読む

この観点で解ける過去問（2肢）

予備試験 2015年第8問ウ直接

営業用店舗の賃貸人が修繕義務の履行を怠ったために賃借人がその店舗で営業をすることができなかった場合，賃借人は，これにより生じた営業利益の喪失による損害の賠償を，債務不履行により通常生ずべき損害として請求することができるが，賃借人が営業をその店舗とは別の場所で再開するなどの損害を回避又は減少させる措置を何ら執らなかったときは，そのような措置を執ることができた時期以降に生じた損害の全ての賠償を請求することはできない。

司法試験 2015年第15問ウ直接

観点 3

本判決は過失相殺（418条）ではなく、416条1項の通常損害の範囲の問題として賠償を限定した

債権者側の事情で賠償を減らす手段としては過失相殺（418条）もあるが、本判決はこれによらず、通常損害の解釈という賠償範囲の枠組みで処理し、その根拠を「条理」に求めた。過失相殺は双方の過失を比べて割合的に減額するのが通常なのに対し、本判決は、措置を執れば避けられた期間の損害を範囲から外すという発想に立つ。契約関係にない清算人Y2に対する請求にも同じ判断を及ぼしている点も、条理を根拠にしたこととかみ合う。平成29年改正で418条は債権者の過失が「損害の発生若しくは拡大」に関わる場合も明文で含むようになったが、改正は416条1項の文言を維持しており、本判決の枠組みはなお妥当すると解されている。

よくある誤り

本判決は、損害回避措置を執らなかった賃借人の過失を考慮して、過失相殺により賠償額を減額した（×）
損害賠償額の予定がある場合には、債権者に過失があっても過失相殺による減額はできない（×。最判平6.4.21は斟酌すべきとした）
債務不履行に関して債権者に過失があっても、裁判所は損害賠償の責任自体を否定することはできない（×。418条は責任とその額を定めるにつき考慮できる）

短答での問われ方

本判決の肢では、後段の根拠を過失相殺にすり替えた形に注意する。同じ問題の中で、賠償額の予定と過失相殺（予備H27（2015）第8問エ・司法H27（2015）第15問エ・司法R3（2021）第16問イ、いずれも×）が並び、418条により責任自体を否定できるか（司法R3（2021）第15問ア、○）も問われている。416条（範囲）と418条（過失相殺）の役割の違いを対で覚える。

論文での書き方

答案では、損害の拡大を過失相殺で処理する構成と、賠償範囲（416条1項）から外す構成があることを意識し、判例は後者をとると明示する。改正418条が「損害の発生若しくは拡大」を含めた点に触れ、過失相殺による割合的減額を併せて主張する余地にも言及すると厚みが出る。

この観点で解ける過去問（4肢）

司法試験 2021年第15問ア対比

債務不履行に関して債権者に過失があった場合には，裁判所は，これを考慮して損害賠償の責任自体を否定することができる。

予備試験 2015年第8問エ対比

当事者が債務不履行について損害賠償の額を予定している場合，裁判所は，その損害賠償の予定額を増減することはできず，過失相殺により賠償額を減額することもできない。

司法試験 2015年第15問エ対比

司法試験 2021年第16問イ対比

損害賠償の額を予定する条項がある場合には，過失相殺による減額がされることはない。

観点 4

賠償の前提は賃貸人の修繕義務の不履行であり、賃借人の責めに帰すべき事由で修繕が必要になったときは修繕義務を負わない

本件の責任の出発点は、賃貸人が賃貸物の使用収益に必要な修繕をする義務（606条1項本文）を怠ったことである。原審は、事故後も賃貸人として店舗を使用収益させるのに必要な修繕義務を負っていたのにこれを尽くさなかったと認め、最高裁もこの点を前提に損害の範囲を論じた。ビルは老朽化していたものの使用不能な状態ではなく、原審はY1の解除の意思表示をいずれも無効とした（この点の上告は退けられている）。平成29年改正は、賃借人の責めに帰すべき事由で修繕が必要になったときは賃貸人は修繕義務を負わないとするただし書を加えた。本件の浸水は排水ポンプの不具合が原因であり、このただし書の場面ではない。

よくある誤り