一筆の土地の一部についての取引
一筆の土地の一部についての取引（大連判大13.10.7）は、登記簿上一つの単位（一筆）とされた土地の一部だけを、分筆の手続をしないまま売った場合に、買主が所有権を取得できるかが問題になった判例です。大審院連合部は、どこまでが一個の土地かは所有者の区分で決まるとし、区分すれば分筆前でも当事者の間では所有権が移るとして、従来の判例を変更しました。物権の客体（物権が成り立つ対象）をめぐる基本判例で、短答では「一部には成立しない」と言い切る肢が誤りとして出ています。
事案
土地の個数と筆の関係
土地はもともと切れ目なく続いているので、取引の対象にするには人為的に区切る必要がある。登記簿（かつては土地台帳）では土地を一筆ごとに区切って記録し、一筆を数筆に分けるには分筆の手続を要する。このため従来の判例は、所有権が成り立つ単位は一筆であると考え、分筆をしないまま一筆のうちの一区画だけを売っても、買主は所有権を取得できないとしていた（大判大3.12.11）。
何が起きたか
Aを含む十数名が、連続する一帯の土地を各自区域を定めて単独で所有していた。A所有部分を相続したBは明治22年にこれをCに売り、その後XがCを相続したが、登記はしていなかった。一方、この一帯は土地台帳上二筆とされ、Aら4名の共有名義で登録されていた。Bはこれに乗じてAの持分4分の1を相続した旨の登記をし、Bの死後、Y1がその持分を相続登記してY2に売り、移転登記をした。
訴えと下級審
Xは、一帯の土地は実際には共有地ではなく、共有名義の登記もそれに続く持分の登記も実体のないものだと主張し、旧A所有部分の所有権に基づいてY1・Y2に移転登記の抹消を求めた。原審は、分筆登記がなくてもB・C間の売買は有効で、Xは所有権を有するとしてXを勝たせた。Yらは、その部分は法律上一筆の土地ではなく物の一部にすぎないから所有権は移転しないとして、従来の判例を根拠に上告した。
要点
- 一筆の土地の一部も、区分して特定できれば所有権の客体となり、分筆前でも譲渡により所有権が移転する
- 一筆の土地の一部の取得を第三者に対抗するには、分筆したうえで登記を備える必要がある
- 一筆の土地の一部は、時効取得や地上権・抵当権の設定の対象にもなり、債権の目的にもなる
判旨
大審院連合部は上告を棄却し、従来の判例を変更した。土地は自然には一体でも分割できないものではなく、どの範囲が一個の土地になるかは「所有者ノ為シタル区分ノ方法ニ依リテ定マル」とした。所有者は一筆の自己所有地に線を引き標識を設けるなどして任意に数個に分け、各部分を譲渡でき、そのために土地台帳の登録などの公認は要らない。一筆として登記済みの土地を分けて譲渡した場合、譲渡の登記をするには先に分筆が必要だが、「契約ノ当事者間ニ於テハ其ノ以前既ニ権利移転ノ効力ヲ生シタルモノ」とした。本件の部分は実際上一個の土地として区分されていたので、Cへの譲渡は有効である。
観点 1
一筆の土地の一部も、区分して特定できれば所有権の客体となり、分筆前でも譲渡により所有権が移転する
一物一権主義のもとでは、物権の客体は独立した一個の物でなければならない。しかし本判決は、どこまでが一個の土地かは所有者のした区分によって決まるとした。筆は登記の便宜のための人為的な区切りにすぎないからである。線を引く、標識を立てるなど、取引観念上独立と見られる程度に外形上区分されていれば、その部分自体が一個の物となり、所有権を譲渡できる。分筆や台帳の登録による公認は要らない。分筆して登記することは物権変動の効力要件ではない（176条）から、当事者間では分筆前に所有権が移る。これにより従来の判例（大判大3.12.11）は変更された。
よくある誤り
- 物権は一筆の土地の一部について成立することはない（×。区分して特定できれば一部にも所有権が成立する）
- 一筆の土地の一部の売買は、分筆登記をしなければ当事者間でも所有権移転の効力を生じない（×。分筆は登記のために必要なだけで、当事者間では効力を生じる）
- 一筆の土地の一部を独立の物とするには、土地台帳の登録その他の公的な承認が必要である（×。所有者の区分で足り、公認は要らない）
短答での問われ方
予備R1問3アは「物権は一筆の土地の一部について成立することはない」として×。司法H24問9肢3は、物権も債権も一筆の土地の一部について成立しうるとして○。前者は物権の客体の基本を並べた問題で、集合物や権利を目的とする物権の肢と並んで出た。後者は物権と債権を対比する問題である。どちらも「一部には成立しない」と言い切る方向が誤りになる。
論文での書き方
一物一権主義の独立性の要請を示したうえで、物が一個かは取引観念で決まること、土地の筆は人為的な区切りにすぎず一部にも取引の需要があること、外形上の区分で事実上公示でき権利関係が錯綜しないことを理由に、取引観念上独立と見られる程度に区分されていれば一個の物として扱えるという規範を立てる。あてはめでは杭・縄張り・現況の利用状況や当事者の合意から範囲が特定できるかを拾う。範囲で争いがあれば、契約解釈の問題になる。
この観点で解ける過去問（1肢）
予備試験 2019年 第3問 ア直接
物権は，一筆の土地の一部について成立することはない。
観点 2
一筆の土地の一部の取得を第三者に対抗するには、分筆したうえで登記を備える必要がある
一筆の土地は登記記録上一単位で扱われるので、一部の譲渡を登記するには先に分筆しなければならない。分筆前の取得者は、未登記の物権変動を得た者と同じ立場にあり、177条の第三者には原則として対抗できない。第三者は登記簿にない権利で不意打ちを受けないので、一部の取引を認めても取引の安全は害されない。ただし、本件のY2が取得した共有持分は実体の無いもので、Y2は土地部分に何の権利も得ていない。こうした無権利者は登記の欠缺を主張する正当な利益を持たず、177条の第三者に当たらないと解されるので、Xは登記が無くてもY2に所有権を主張できる。
よくある誤り
- 一筆の土地の一部を買った者は、分筆登記を経なくても所有権の取得を第三者に対抗できる（×。登記の前に分筆が必要で、登記の無い間は第三者に対抗できない）
- 分筆前の一部の譲受人は、当事者間の効力を得るだけで、対外的には何の権利も持たない（×。未登記の物権変動と同じで、対抗力が無いだけである）
短答での問われ方
短答では単独で問われていないが、「分筆登記を経なければ所有権は移転しない」とする肢は効力と対抗の混同として×になる。効力は176条、対抗は177条と切り分けて読む。
論文での書き方
一部の取得を前提に第三者と争う事案では、まず効力（分筆前でも移る）を認め、次に177条の問題として相手方が第三者に当たるかを検討する。相手方が実体上何の権利も持たない無権利者なら、登記の欠缺を主張する正当な利益が無く、登記無くして対抗できる。二重譲渡の構造があるかを事案で確かめる。
観点 3
一筆の土地の一部は、時効取得や地上権・抵当権の設定の対象にもなり、債権の目的にもなる
本判決と同じ日の別の連合部判決（大連判大13.10.7、民集3巻509頁）は、分筆前の一筆の土地の一部の時効取得も認め、従来の判例（大判大11.10.10）を変更した。土地は区分できるので一部にも占有が成り立つからである。ただし時効取得した一部も、分筆して登記しなければ時効完成後の第三者には対抗できない。所有権と同じく、地上権や抵当権も一部に設定できると解され、地役権は282条2項ただし書が一部への成立を予定している。債権では、契約内容の自由（521条2項）により一筆の土地の一部を目的とする売買や賃貸借を結べるので、一物一権主義の問題はそもそも生じない。
よくある誤り
- 一筆の土地の一部は、分筆登記がされていない限り時効取得の対象とならない（×。同日の連合部判決が分筆前の時効取得を認めた）
- 物権は一筆の土地の一部について成立することがあるが、債権は一筆の土地の一部を目的として成立することはない（×。契約で一部を目的にできる）
短答での問われ方
司法H24問9肢3（物権と債権の対比）は、物権・債権のどちらも一筆の土地の一部について成立しうるとして○。物権の側の根拠が本判決と同日の時効取得の連合部判決、債権の側の根拠が契約自由である。
論文での書き方
時効取得の論点では、一筆の一部の占有でも時効取得できることを前提として示し、範囲を占有の実態で特定したうえで、時効完成後の第三者との関係は登記（分筆を含む）の問題として処理する。取得時効と登記の判例の枠組みにつなげる。
この観点で解ける過去問（1肢）
司法試験 2012年 第9問 3直接
物権は一筆の土地の一部についても成立することがあるが，債権も一筆の土地の一部を目的として成立することがある。
関連する判例
- 大判大3.12.11対比一筆の土地の一部の売買による所有権移転を否定した従来の判例で、本判決により変更された。
- 最判昭30.6.24同旨一筆の土地の一部の売買で買主が所有権を取得したとして、分筆のうえ移転登記をするよう売主に命じ、本判決を最高裁として引き継いだ。
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