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合意解除と第三者の登記

重要度 B 民法解除と第三者最判昭33.6.14(民2)　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約7分

合意解除と第三者の登記（最判昭33.6.14(民2)）は、土地の売買が当事者の話合いで解除（合意解除）されたとき、解除前に買主から土地を買った未登記の転得者が保護されるかが問題になった判例です。最高裁は、遡及効をもつ合意解除でも法定解除と同じく第三者の権利を害することはできないとしつつ、その保護を受けるには所有権の登記を備えている必要があるとし、登記のない転得者は保護されないとしました。解除前の第三者に登記が要るかという論点で、解除後の第三者と対比して押さえる判例です。

事案

解除と第三者をめぐる仕組み

契約が解除されると、判例の立場（直接効果説）では契約は初めからなかったことになり、買主に移っていた所有権も売主に戻る。そのままでは、解除前に買主から目的物を譲り受けた者まで権利を失うので、民法545条1項ただし書は、解除によって第三者の権利を害することはできないと定める。もっとも、この条文が直接に想定するのは解除権の行使による解除（債務不履行による法定解除など）であり、当事者が話し合って契約をなかったことにする合意解除にも同じ扱いが及ぶのか、また保護される第三者に登記が要るのかは、条文からは読み取れない。

何が起きたか

Aは自分の名義で登記している土地を、昭和20年10月にBへ売った。Bは昭和21年4月、この土地をCに転売した。ところが登記はAからBにも移されないまま、昭和22年12月、AとBは両者の合意でAB間の売買を解除した。Cは、Bに代わってAに対しBへの所有権移転登記を求め（債権者代位）、あわせてBに対し自分への所有権移転登記を求めて訴えた。

原審の判断と上告

原審（東京高判昭30.10.13）は、合意による解除であっても545条1項ただし書の趣旨により第三者の権利は害されないとして、Cの請求をいずれも認めた。登記を備えていないCも保護されるとした判断である。これに対しAとBが上告した。

要点

解除前に不動産を取得した第三者が545条1項ただし書で保護されるには、登記を備えていなければならない
遡及効をもつ合意解除にも545条1項ただし書の趣旨が及び、解除前の第三者の権利を害することはできない
解除によって所有権は売主に遡及的に復帰し、解除後に現れた第三者との優劣は登記の先後で決まる

判旨

最高裁は、遡及効をもつ合意解除にも、法定解除と異なる扱いをする理由はないとして、第三者の権利を害することはできないとした。しかし、法定解除でも合意解除でも、不動産の所有権を取得した第三者が保護されるには、その所有権について登記を備えている必要があり、登記がなければ第三者として保護されないとした。理由は、この第三者を「民法一七七条にいわゆる第三者の範囲から除外しこれを特に別異に遇すべき何らの理由もない」ことにある。登記のないCは保護されず、Cが代位行使する登記請求に対しては、Aは合意解除によって売買が消滅したことを主張できる。

観点 1

解除前に不動産を取得した第三者が545条1項ただし書で保護されるには、登記を備えていなければならない

解除前に買主から不動産を譲り受けた者は、545条1項ただし書の第三者として、解除によっても権利を奪われない。ただし本判決は、その保護を受けるには所有権について登記を備えていることが必要であり、未登記なら保護されないとした。法定解除でも合意解除でも同じである。要求されるのは登記の有無であって、第三者が買主の債務不履行を知っていたかどうかは問われない。解除するかどうかは解除権者が決めることで、不履行を知って取引した者も責められないからである。動産であれば引渡しを受けていることが同じ役割を果たす。

よくある誤り

解除前の第三者は、登記がなくても545条1項ただし書により保護される（×。登記が必要）
買主の代金不払の事実を知っていた第三者は、登記を備えていても保護されない（×。善意悪意は問わない）
解除前に動産を買い受けて引渡しを受けた第三者に対し、売主は解除して返還を求めることができる（×。第三者として保護される）

短答での問われ方

司法2013問10エと司法2007問11の1は、合意解除の後でも転得者Cは登記なしに所有権を主張できるとする肢で、いずれも誤り。司法2011問28の2は、Cの保護に登記を要するとする肢で正しい。司法2018問10イ（悪意のCは主張できないとして誤り）、司法2020問7ウ（善意で登記を備えたCに対抗できないとして正しい）は善意悪意不問を問う。司法2019問24ウは動産で引渡しを受けたCに返還請求できるとして誤り。司法2006問12アは直接効果説から登記を得れば保護されるとして正しい。

論文での書き方

直接効果説に立ち、545条1項ただし書は解除の遡及効から解除前の第三者を守るための規定と位置づける。そのうえで、落ち度のない解除権者が権利を失う以上、第三者にも登記（動産なら引渡し）を求めるべきだと論じる。判例はこの登記を177条の対抗要件として説明するが、答案では権利保護資格要件と位置づける説明も有力である。両者は、登記が買主名義に残っている場合に差が出る。対抗要件とみれば売主も登記なしには未登記の第三者に優先できず、権利保護資格要件とみれば売主は登記なしに優先する。あてはめでは、第三者の登場時期と登記の所在を事実から拾い、主観は問題にしないと一言添える。

この観点で解ける過去問（6肢）

司法試験 2011年第28問 2直接

AがBに不動産を売却し，さらにBがCに当該不動産を売却した後，AB間の売買契約をAが解除した場合において，Cが保護されるためには，Cは，自己の権利の取得について登記を備えていることを要する。

司法試験 2006年第12問ア応用

直接効果説によると，Cが解除前に登場した場合，民法第545条第1項ただし書によって解除の遡及効が制限される結果，Cは登記名義を得れば保護される。

司法試験 2018年第10問イ応用

AがA所有の甲土地をBに売却し，その代金が未払である間に，AからBへ所有権移転登記がされた後，Bが，Bの代金未払の事実を知っているCに甲土地を売却し，その旨の所有権移転登記がされた場合において，AがBの履行遅滞によりAB間の売買契約を解除したときは，Cは，Aに対し，甲土地の所有権の取得を主張することができない。

司法試験 2020年第7問ウ応用

A所有の甲土地をAがBに売却し，更にBがCに売却し，それぞれその旨の登記がされた場合において，その後，AがAB間の売買契約をBの甲土地の代金不払を理由に解除したときは，Aは，Bの代金不払の事実を知らないCに対し，甲土地の所有権を主張することができない。

司法試験 2019年第24問ウ応用

Aは，Bに対し，平成31年4月10日，甲を引き渡したが，Bは，同月20日を経過しても代金を支払わず，同月21日，事情を知らないCに甲を売却し，引き渡した。この場合において，Aが相当の期間を定めて催告してもBが代金を支払わないときは，Aは，Bとの間の売買契約を解除し，Cに対し，甲の返還を求めることができる。

司法試験 2006年第12問オ応用

解除前に登場し登記をしたCが，Bとの間の売買契約締結時にBの債務不履行を知っていた場合，間接効果説では，原則としてCが優先するが，直接効果説では，逆にAが優先する。

観点 2

遡及効をもつ合意解除にも545条1項ただし書の趣旨が及び、解除前の第三者の権利を害することはできない

合意解除は解除権の行使ではなく、契約をなかったことにする新たな合意である。それでも本判決は、契約時にさかのぼって効力を生じさせる趣旨の合意解除であれば法定解除と区別する理由はないとして、第三者の権利を害することはできないとした。ただし保護には登記が要る。判例はこの登記を177条の対抗要件と捉え、合意解除の結果を、BがCとAに二重に譲渡したのと同様の関係とみる。したがって売主Aの側も、登記を得なければ所有権の復帰をCに対抗できない。本件では登記がAにあったのでAが優先した。また、Cが買主に代位して登記を求めても、Aは合意解除による売買の消滅を主張できる。通謀虚偽表示など特段の事情があれば別である。

よくある誤り

合意解除は545条の解除ではないから、解除前の第三者は一切保護されない（×。遡及効のある合意解除にも趣旨が及ぶ）
合意解除の場合、解除前の転得者は登記なしに売主に所有権を主張できる（×。登記が必要）
合意解除の場合、第三者の登場が解除の前か後かで、売主に登記が要るかどうかが変わる（×。前でも後でも、売主は登記を得なければ所有権の復帰を対抗できない）

短答での問われ方

司法2013問10エ・司法2007問11の1は、本判決の事案そのもの（順次売却後の合意解除）で、Cが登記なしに主張できるとして誤り。司法2006問12ウは、合意解除ならどちらの説でもAは登記を得なければ所有権の復帰をCに対抗できず、Cの登場時期で変わらないとする肢で正しい。この肢は登記が買主Bの名義にある設例で、未登記のCが保護されないことと、Aが登記なしにCに勝てることとは別だと分かっていないと解けない。

論文での書き方

合意解除の事案では、まず合意解除は545条の解除そのものではないと押さえ、遡及効を与える趣旨なら同条1項ただし書を類推して第三者を保護する、と一文で示す。そのうえで法定解除と同様に第三者の登記の有無を検討する。転得者が債権者代位で登記を求める構成のときは、相手方は債務者に対して主張できた抗弁（合意解除による消滅）を代位債権者にも主張できること（現行423条の4）につなげると整理しやすい。

この観点で解ける過去問（3肢）

司法試験 2013年第10問エ直接

甲土地がAからB，BからCに順次売却された後，AB間の売買契約が合意により解除された場合，Cは，Aに対し，所有権移転登記をしなくても甲土地の所有権取得を主張することができる。

司法試験 2007年第11問 1直接

AからB，BからCへ土地が順次売却された後，AB間の売買契約が合意解除された場合，Cは，所有権移転登記を経由していなくても，その所有権の取得をAに対し主張することができる。

司法試験 2006年第12問ウ直接

AがBとの契約を債務不履行による解除ではなく合意解除した場合，どちらの説に立っても，Aは，登記名義を得なければ，甲土地の所有権の復帰をCに対抗することができず，この結論は，Cの登場時期が解除の前後のいずれであっても同じである。

観点 3

解除によって所有権は売主に遡及的に復帰し、解除後に現れた第三者との優劣は登記の先後で決まる

直接効果説では、解除によって所有権は当然にさかのぼって売主に戻り、買主名義の登記は実体と食い違うので、売主は買主に抹消登記手続を求められる。これに対し、解除の後に買主から譲り受けた者は545条1項ただし書の第三者ではなく、買主から売主への復帰と買主から第三者への譲渡が二重譲渡に似た関係に立つとして、177条の対抗問題で処理される（最判昭35.11.29）。解除前の第三者でも登記が要るとした本判決とあわせると、法定解除・合意解除を問わず、第三者の登場時期にかかわらず、結局は登記の具備が勝敗を分けると整理できる。

よくある誤り

解除後に買主から不動産を譲り受け登記を備えた第三者に対し、売主は登記なしに所有権の復帰を主張できる（×。対抗問題で第三者が優先）
解除後の第三者は545条1項ただし書の第三者として保護される（×。177条で処理される）
解除によって所有権は将来に向かって売主に戻るにすぎない（×。判例は遡及的に復帰するとする）

短答での問われ方

予備2025問10ウ・司法2025問24ウは、債務不履行解除で所有権が遡及的に売主に復帰するとして正しい。司法2016問7アは解除後に売主が買主に抹消登記を請求できるとして正しい。解除後の第三者については、司法2014問9ア（登記を備えたCに抹消を請求できるとして誤り）、司法2013問10ア・司法2009問11ウ・司法2019問6エ（売主は登記なしに対抗できないとして正しい）、司法2006問12イ（Bに登記が残ればAが優先するとして誤り）が出ている。

論文での書き方

答案では、第三者の登場時期で場合分けし、解除前なら545条1項ただし書（登記を要する）、解除後なら177条の対抗問題と書き分ける。解除後の処理は、遡及効を法的な擬制ととらえ、買主を起点とする二重譲渡に類する関係として対抗関係を導く。取消し後の第三者や時効完成後の第三者の判例と同じ構造なので、物権変動の「〜と登記」の論点として並べて覚えると書きやすい。

この観点で解ける過去問（8肢）

予備試験 2025年第10問ウ応用

Aが本件契約をBの債務不履行により解除したときは、甲建物の所有権は、遡及的にAに復帰する。

司法試験 2025年第24問ウ応用

Aが本件契約をBの債務不履行により解除したときは、甲建物の所有権は、遡及的にAに復帰する。

司法試験 2016年第7問ア応用

AがB所有の甲土地をBから買い受け，BからAへの所有権移転登記を経由した後に，AB間の売買契約が解除された場合，Bは，Aに対し，甲土地の所有権移転登記の抹消登記手続を請求することができる。

司法試験 2014年第9問ア対比

AがBから売買によってB所有の甲土地を取得し，BからAへの所有権移転登記がされた後に，AB間の売買契約が解除され，その後，AからCへ甲土地が譲渡され，AからCへの所有権移転登記がされた場合，Bは，Cに対し，AからCへの所有権移転登記の抹消登記手続を請求することができる。

司法試験 2013年第10問ア対比

AがBに甲土地を売却し，所有権移転登記がされた後，Aは，Bの代金不払を理由に売買契約を解除した。その後BがCに甲土地を売却し，所有権移転登記がされた場合，Aは，Cに対し，甲土地の所有権を主張することができない。

司法試験 2009年第11問ウ対比