判例集／民法／期間の定めのある建物賃貸借の保証人と更新後の債務

期間の定めのある建物賃貸借の保証人と更新後の債務

重要度 B 民法賃貸借の保証と更新最判平9.11.13　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約8分

期間の定めのある建物賃貸借の保証人と更新後の債務（最判平9.11.13）は、建物賃貸借の保証人が、契約が更新された後に生じた未払賃料についてまで責任を負うかが問題になった判例です。最高裁は、建物賃貸借は長く続くことが予定され、保証人も更新を予測でき、賃料中心の債務で予想外の巨額の責任も通常生じないとして、特段の事情がない限り更新後の債務も保証するとしました。ただし請求が信義則（誠実に行動すべきという原則）に反する場合の歯止めも示しており、保証の範囲の論点で押さえる判例です。

事案

建物賃貸借の仕組みと最初の保証

期間の定めのある建物賃貸借は、賃貸人に正当事由がなければ更新を拒めず、期間が満ちても続くのが普通である。一方、保証は賃貸借とは別の契約で、更新後のことまで書かれていないことが多い。昭和60年5月、賃貸人Xは本件マンションを、期間2年・月額26万円でDに貸した。Dの実兄Yは、この賃貸借に基づいてDがXに負う一切の債務を連帯して保証すると約した。契約書には、必要があれば当事者が話し合って更新できる旨の条項があった。Xは期間満了後も貸し続けるつもりであり、Yも更新を十分予測できたが、Dには高い収入があると思っていたので支払能力を心配せず、更新にも関心を払わなかった。

合意更新と賃料の不払

XとDは昭和62年、平成元年（賃料31万円に増額）、平成3年（33万円に増額）の3回、それぞれ2年の期間で合意更新した。更新時の契約書の連帯保証人欄は「前回に同じ」と書かれただけで、Yの署名押印はなく、XがYに保証意思を確かめたこともなかった。Dは2回目・3回目の更新後の期間の賃料等合計834万円を支払わなかった。Xは平成4年7月頃Dに更新拒絶を通知し、平成5年6月8日頃になってYに不払が続いていることを知らせた。Dは同月18日に明け渡した。

保証人からの訴え

Xは、更新後の未払賃料等834万円と明渡しまでの賃料相当損害金について、Yに対する連帯保証債務の履行請求権があると主張した。Yはこの連帯保証債務が存在しないことの確認を求めて訴え、保証の効力は合意更新後に生じた債務には及ばない、及ぶとしても請求は信義則に反すると主張した。原審（大阪高判平6.5.25）は保証の効力が更新後の賃貸借にも及ぶとし、Yが上告した。

要点

建物賃貸借の保証人は、特段の事情がない限り、更新後の賃貸借から生じる債務についても責任を負う。
賃貸借が解除された後、賃借人が目的物を返さないことで生じた損害の賠償も、保証人が負担する。
個人が賃借人の債務を保証する契約は個人根保証契約であり、極度額を定めなければ無効で、保証人が死亡すれば元本が確定する。

判旨

上告棄却。建物賃貸借は、一時使用などを除けば長く続くことが予定された継続的契約であり、賃貸人は正当事由がなければ更新を拒めない。保証人も賃貸借の継続を当然に予測できるし、主たる債務は定期的で額の決まった賃料が中心であるから、予想外の巨額の責任が突然生じることも通常ない。そこで、更新後の責任について特に定めがなくても、「反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り」、保証人は更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても責任を負う趣旨で合意したと解するのが当事者の合理的意思に合う。ただし、滞納が続くのに保証人に知らせず漫然と更新させたような場合には、履行請求が信義則に反するとして否定されることがある。本件では特段の事情も信義則違反もないとした。

観点 1

建物賃貸借の保証人は、特段の事情がない限り、更新後の賃貸借から生じる債務についても責任を負う。

期間の定めのある建物賃貸借で賃借人の債務を保証した者は、更新後について特に定めていなくても、反対の趣旨をうかがわせる特段の事情がない限り、更新後の賃貸借から生じる債務についても責任を負う。理由は二つある。第一に、建物賃貸借は正当事由がなければ更新を拒めず、続くのが通常で、保証人もそれを予測できる。第二に、主たる債務の中心は定期的で額の決まった賃料であり、責任が一挙に膨らむことは通常ない。だから更新後も含めて保証したと解するのが当事者の合理的意思に合う。本件は合意更新の事案で、更新時に保証人の署名押印も意思確認もなかったが、特段の事情は否定された。ただし、滞納が続くのに保証人に知らせず更新を重ねさせた場合などは、請求が信義則に反して否定されうる。

よくある誤り

賃借人の保証人は、賃貸借契約が更新されると、更新後に生じた賃料債務については保証債務を負わない（×）
更新の際に保証人が改めて署名押印しなかった以上、保証の効力は更新後に及ばない（×。本件はまさにその事案で、責任が肯定された）
保証人が更新後の債務を負うのは、保証契約に更新後も保証する旨の明示の条項がある場合に限られる（×。定めがなくても合理的意思の解釈で及ぶ）
保証が更新後に及ぶ以上、賃貸人が滞納を保証人に知らせないまま更新を重ねさせた場合でも、保証人は常に全額の責任を免れない（×。請求が信義則に反して否定されることがある）

短答での問われ方

予備2016年問10ア・司法2016年問21ア（同文）の前半「賃貸借契約が更新された後の賃料債務についても保証債務を負う」が本判決そのもので、ここは正しい。この肢は後半で誤りを作っているので、前半を本判決で正しいと確定させてから後半を検討する。「特段の事情のない限り」という留保と、信義則による例外があることまで覚えておけば、言い切りの形で出されても迷わない。

論文での書き方

保証債務の範囲は保証契約の解釈の問題であると位置づける。規範は、期間の定めのある建物賃貸借の保証人は、反対の趣旨をうかがわせる特段の事情のない限り更新後の債務も負う、である。理由として建物賃貸借の継続性（正当事由がなければ更新を拒めない）と賃料債務の定期性・確定性を挙げる。あてはめでは、保証の期間を限る約定など、反対の趣旨を示す事情が無いかを見る。続けて信義則による制限を検討し、滞納の期間と額、賃貸人が保証人に知らせたか、漫然と更新させていないかを拾う。現行法では、委託を受けた保証人から請求があれば債権者は主たる債務の履行状況を知らせる義務を負うこと（458条の2）も材料になる。射程は、長く続くことが予定された建物賃貸借の保証であり、判決自身が一時使用の賃貸借を別扱いにしている。

観点 2

賃貸借が解除された後、賃借人が目的物を返さないことで生じた損害の賠償も、保証人が負担する。

保証債務は、主たる債務のほか、その利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たるすべてのものに及ぶ（447条1項）。賃貸借の解除は将来に向かってのみ効力を生じ（620条）、契約が初めから無かったことにはならない。解除後に賃借人が負う目的物の返還義務も賃貸借契約から生じた義務であり、返還を怠ったことによる損害賠償（賃料相当損害金）は、保証人が引き受けた賃借人の債務の延長にある。そこで判例は、賃借人の保証人はこの損害についても責任を負うとする（大判昭13.1.31）。本件でも賃貸人は、更新後の未払賃料等に加えて、明渡しまでの賃料相当損害金についても保証債務の履行請求権があると主張していた。更新後の賃料と明渡しまでの損害金は、どちらも保証の範囲に入ると整理する。

よくある誤り

賃料不払によって賃貸借契約が解除された場合、賃借人が目的物を返還しないことにより賃貸人に与えた損害の賠償について、保証人は保証債務を負わない（×）
賃貸借が解除されると契約は遡って消滅するから、解除後の明渡しの遅れによる損害は保証の対象外である（×。解除の効力は将来に向かってのみ生じる）
賃借人の保証人が負うのは賃料債務そのものに限られ、損害賠償には及ばない（×。447条1項）

短答での問われ方

予備2016年問10ア・司法2016年問21ア（同文）は、前半に更新後の賃料債務、後半に解除後の目的物不返還による損害賠償を並べ、後半を「保証債務を負わない」として誤りを作る。前半は本判決どおり正しいので、正誤は後半で決まる。447条1項と解除に遡及効がないこと（620条）から、保証人は負うと判断する。

論文での書き方

保証債務の範囲は447条1項から出発する。賃貸借の解除に遡及効がないこと（620条）を指摘し、解除後の返還義務とその不履行による損害賠償義務が賃貸借契約に由来する債務であることを示して、保証の範囲に含まれると結論づける（大判昭13.1.31）。あてはめでは、契約の終了から明渡しまでの期間と賃料相当額を特定する。更新後の未払賃料と併せて請求される場面では、賃料部分は本判決、損害金部分はこの考え方と、根拠を分けて書く。

この観点で解ける過去問（2肢）

予備試験 2016年第10問ア直接

賃借人の保証人は，賃貸借契約が更新された後の賃料債務についても保証債務を負うが，賃料不払によって賃貸借契約が解除された場合，賃借人が目的物を返還しないことにより賃貸人に与えた損害の賠償については保証債務を負わない。

司法試験 2016年第21問ア直接

観点 3

個人が賃借人の債務を保証する契約は個人根保証契約であり、極度額を定めなければ無効で、保証人が死亡すれば元本が確定する。

平成29年改正後、個人が賃借人の債務を保証する契約は、一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする個人根保証契約に当たる。極度額を書面または電磁的記録で定めなければ効力を生じない（465条の2第2項・3項）。本判決の解釈は現行法でも妥当し、保証は更新後の債務に及ぶが、責任は極度額が上限となる。元本は、保証人の死亡などで確定する（465条の4第1項3号）。保証人が死亡すれば、相続人が継ぐのは死亡時までに生じた債務だけで、相続開始後の賃料債務は負わない。改正前の判例（大判昭9.1.30）は相続人に開始後の債務も負わせていたが、個人保証では採れなくなった。なお、元本確定期日の規律（465条の3）は貸金等の根保証だけのもので、賃貸借の保証は期間の経過では確定しない。

よくある誤り

建物賃貸借契約の存続期間中に賃借人の保証人が死亡した場合、その相続人は相続開始後に生じた賃借人の債務についても保証債務を負う（×。保証人の死亡で元本が確定する）
個人が賃借人の債務を保証する契約は、極度額を定めなくても有効である（×。465条の2第2項）
賃料債務を主たる債務とする個人根保証契約で元本確定期日の定めがないときは、契約締結の日から法定の期間が経過すれば元本が確定する（×。465条の3は個人貸金等根保証契約だけの規律である）

短答での問われ方

予備2016年問10イ・司法2016年問21イ（同文）は、保証人の相続人が相続開始後の債務も負うとする肢で、現行法では誤りである。司法2008年問34の2は同じ点を「責任を負わない」と書いており正しい。司法2022年問33アも、個人根保証の保証人の相続人について同じ結論を問う。司法2023年問19は、ア極度額を書面または電磁的記録で定めなければ無効（正しい）、イ賃料債務の個人根保証でも法定期間の経過で元本が確定する（誤り）、ウ保証人の死亡で元本が確定する（正しい）を並べる。更新では保証が続き、保証人の死亡では止まる、と対にして覚える。

論文での書き方

現行法の答案では、まず本判決の合理的意思解釈で更新後の債務も保証の範囲に入ると認定する。次に、保証人が個人であれば個人根保証契約として極度額の定めが書面等にあるかを確かめ、無ければ保証契約自体が無効であると書く。最後に元本確定事由（保証人や主たる債務者の死亡など、465条の4第1項）が生じていないかを見て、確定後に生じた賃料は保証の対象から外す。極度額は責任の上限であるから、滞納額がこれを超える事案では請求できる額を極度額で切る。

この観点で解ける過去問（7肢）

予備試験 2016年第10問イ対比

建物賃貸借契約の存続期間中に賃借人の保証人が死亡した場合において，その相続人は，相続開始後に生じた賃借人の債務についても保証債務を負う。

司法試験 2016年第21問イ対比

司法試験 2008年第34問 2対比

賃貸借契約に基づく賃借人の債務を保証した者の相続人は，相続開始後に生じた賃料債務について履行をする責任を負わない。

司法試験 2022年第33問ア応用

個人根保証契約における保証人の相続人は、主債務者と債権者が相続開始後に締結した契約に基づく主債務について履行する責任を負わない。

司法試験 2023年第19問ア応用

個人根保証契約は、極度額の定めを書面又はその内容を記録した電磁的記録によってしなければ、その効力を生じない。

司法試験 2023年第19問イ応用

賃貸借契約に基づいて生ずる賃料債務を主たる債務とする個人根保証契約において、元本確定期日の定めがないときは、個人根保証契約の締結の日から法定の期間を経過すれば、主たる債務の元本は確定する。