判例集／民法／建物の付合――賃借人のした増築

建物の付合――賃借人のした増築

重要度 A 民法建物の付合最判昭44.7.25　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約8分

建物の付合――賃借人のした増築（最判昭44.7.25）は、建物の賃借人が家主の承諾を得て2階部分を増築した場合に、その増築部分が誰のものになるかが問題になった判例です。最高裁は、増築部分は既存建物の構造の一部で取引上の独立性がないから、承諾があっても242条ただし書は適用されず、建てた当初から建物所有者のものになるとしました。付合（くっついて一体になること）の判断で構造上・利用上の独立性を問う判例として、無断転貸の成否とともに問われます。

事案

付合のルールと無断転貸による解除

民法242条本文によれば、不動産に従として付合した物は不動産の所有者のものになる。ただし書は、権原に基づいて物を附属させた者の権利は害されないとする。建物の一部でも、構造上区分され独立して住居などに使える部分は区分所有権の目的となる（建物区分所有法1条）。他方、土地の賃借人が賃借権を無断で譲渡し、または土地を無断で転貸すれば、賃貸人は契約を解除できる（民法612条2項）。本件では、建物の上に造られた部分が誰の物かが、この解除の可否を決める前提として争われた。

屋上の増築と相続・登記

Aは、昭和12年頃、Xから本件土地を建物所有目的で借り、木造平家建ての甲建物を建てた。Bは、Aから甲建物の一部を借り、昭和33年以前に自分の費用で甲建物の屋上に乙建物を造った。X自身、この増築にはAの承諾があったと述べている。乙建物は「四畳半の部屋と押入各一箇」からなり、外に出るには甲建物の六畳間にある梯子段を使うしかなかった。昭和40年3月にAが死亡し、土地の賃借権と甲建物はY1〜Y6が相続した。昭和42年7月、Bの相続人Cらが乙建物の所有権保存登記をし、同じ日にY3へ売買を原因とする移転登記がされた。登記簿の表題部は、実際とは異なり平家建てとなっていた。

地主の解除と下級審の判断

Xは、昭和41年10月、AからBへ乙建物の敷地部分の賃借権が無断で譲渡され、または転貸されたとして612条2項により土地賃貸借を解除し、Yらに甲建物を収去して土地を明け渡すよう求め、Y3にも乙建物の収去と土地明渡しを求めた。第1審は、Yらが十分に争わなかったこともありXの請求を認めた。原審（東京高判昭43.11.29）は第1審判決を取り消して請求を棄却した。Xは、乙建物は登記され独立の建物として取引されているから242条ただし書が適用される、また占有の一部が移った以上解除できると主張して上告した。

要点

取引上の独立性のない増築部分は、賃貸人の承諾があっても建物所有者に帰属する
増築部分が独立の所有権の対象となるかは構造上・利用上の独立性で決まり、外部への出入口の有無が鍵となる
建物の賃借権や単なる増築の承諾は242条ただし書の「権原」にあたらず、ただし書は独立性の残る付合にしか働かない
増築部分が建物所有者に属する以上、賃借人の増築は敷地の無断転貸にあたらず、賃借人には費用償還が残る

判旨

上告棄却。乙建物は既存の甲建物の上に増築された二階部分で、甲建物の「構造の一部を成すもので、それ自体では取引上の独立性を有せず」、区分所有権の対象となる部分にあたらない。そうである以上、Bが増築についてAの承諾を受けていても民法242条ただし書は適用されず、乙建物の所有権は「構築当初から」甲建物の所有者Aに属する。Bの相続人名義で保存登記がされていても結論は変わらない。したがって、Bが乙建物を造ったことをもって、特段の事情がない限り、敷地部分の賃借権の譲渡・転貸があったとは認められず、Xの解除は効力を生じない。

観点 1

取引上の独立性のない増築部分は、賃貸人の承諾があっても建物所有者に帰属する

建物の賃借人が賃貸人の承諾を得て増築しても、増築部分が既存建物の構造の一部となり、それだけでは取引の対象になりえないときは、242条ただし書による所有権の留保は認められない。所有権は増築の時点から建物所有者に属し、賃借人がいったん取得して後に移るのではない。賃借人の相続人名義で保存登記がされていても、登記は所有権を生み出すものではないから結論は変わらない。所有権を失った賃借人には、賃貸借終了時の有益費償還（608条2項）の道が残る。

よくある誤り

賃貸人の同意を得て増築したのだから、取引上の独立性がなくても増築部分は賃借人に帰属する（×）
承諾を得た増築部分は、賃貸借が終わった時に初めて賃貸人の所有になる（×。構築当初から建物所有者に属する）
増築部分に賃借人名義の保存登記があれば、独立の所有権の対象となる（×）

短答での問われ方

予備H30第4問エと司法H30第11問エ（同じ肢）、司法R5第11問イが、いずれも「承諾を得た増築なら独立性がなくても賃借人に帰属する」という×肢として出た。司法H22第9問エは同じ内容を○肢（独立性がなければ賃借人は所有権を取得しない）として出している。承諾と取引上の独立性の二つを確認し、独立性が欠ければ承諾の有無を問わず建物所有者帰属と判断する。

論文での書き方

242条本文の「従として付合した」かを先に認定し、増築部分が独立性を欠くなら、ただし書を検討するまでもなく建物所有者帰属と結論づける。そのうえで賃借人の救済として608条2項の有益費償還請求と、これを被担保債権とする留置権に触れる。

論証カードランク B

不動産への付合と権原による例外（242条但書・賃借人の増改築部分の帰属）

賃借人が賃借建物に増築部分を築造した場合、その部分の所有権が賃貸人に帰属するか賃借人に留保されるかが問題となる。民法242条本文は、不動産の所有者が従として付合した物の所有権を取得すると定める。ここに「従として付合した」

規範の全文と判例の位置づけは、無料のアカウントで読めます。

無料で登録して読む

この観点で解ける過去問（4肢）

予備試験 2018年第4問エ直接

Aが所有する建物を賃借したBがAの同意を得て増築をした場合には，その増築部分について取引上の独立性がなくても，増築部分の所有権は，Bに帰属する。

司法試験 2018年第11問エ直接

司法試験 2023年第11問イ直接

Aがその所有する甲建物をBに賃貸した場合において、BがAの承諾を得て甲建物に増築をしたときは、その増築部分に取引上の独立性がなくても、その増築部分の所有権は、Bに帰属する。

司法試験 2010年第9問エ直接

建物の賃借人は，賃貸人の承諾を得て建物に増築を行っても，増築部分が取引上の独立性を有しない場合には，当該増築部分の所有権を取得しない。

観点 2

増築部分が独立の所有権の対象となるかは構造上・利用上の独立性で決まり、外部への出入口の有無が鍵となる

増築部分が独立の所有権の対象となるには、建物の他の部分と構造上区分され、かつその部分だけで住居や店舗として使えることが要る（建物区分所有法1条）。本件の二階部分は、外へ出るのに一階の六畳間の梯子段を通るしかなく、それだけで使える部分ではなかった。こうした部分は建物の構成部分であり、独立の物であることを前提とする従物（87条）でもない。これに対し、賃貸人の承諾を得て賃借人が造り、外から直接出入りできたとみられる店舗部分については、権原による附属として賃借人の区分所有権が成立しうるとされた（最判昭38.10.29）。結論を分けるのは承諾ではなく独立性である。

よくある誤り

一階の部屋を通らなければ出入りできない二階部分でも、四畳半と押入からなる居室である以上、区分所有権の対象となる（×）
賃借人が造った増築部分は、独立の出入口があっても常に建物に付合する（×。構造上・利用上の独立性があれば区分所有権の対象となりうる）
建物の増築部分は、既存建物の従物である（×。独立性のない増築部分は建物の構成部分であって、別個の物である従物ではない）

短答での問われ方

短答では独立性の有無が肢の前提として書き込まれることが多い。予備H30第4問エ・司法H30第11問エ・司法R5第11問イは「取引上の独立性がなくても」、司法H22第9問エは「取引上の独立性を有しない場合には」と書いている。司法H19第7問2は増築部分を既存建物の従物とする×肢で、付合した増築部分は建物の一部であって従物ではないと判断する。事例の形で出入口や構造が書かれたときは、それを独立性の判断材料として読む。

論文での書き方

あてはめでは、外壁・屋根・柱が共通か、独立の出入口があるか、他の部分を通らずに使えるか、設備が独立しているかを事実から拾い、構造上・利用上の独立性を評価する。独立性が肯定されて初めて、ただし書の権原の検討に進む。

論証カードランク B

不動産への付合と権原による例外（242条但書・賃借人の増改築部分の帰属）

規範の全文と判例の位置づけは、無料のアカウントで読めます。

無料で登録して読む

この観点で解ける過去問（1肢）

司法試験 2007年第7問 2応用

建物の増築部分は，既存建物の従物である。

観点 3

建物の賃借権や単なる増築の承諾は242条ただし書の「権原」にあたらず、ただし書は独立性の残る付合にしか働かない

ただし書の「権原」は、他人の不動産に物を附属させ、その物の所有権を自分に留めておける権利と理解されている。建物賃借権は建物を使う権利にとどまり、増築部分の所有権まで賃借人に与えるものではない。賃貸人の増築承諾も、通常は増築が用法違反（616条・594条1項）にならないことを認めるにすぎない。さらに、附属物が不動産の構成部分となって独立性を失ったときは、権原があっても所有権を留めておけない。他方、土地を使う権原のない者がまいた種や育てた苗は、土地所有者に帰属する。

よくある誤り

土地を使用する権原のない者がまいた種から育った作物は、種をまいた者に帰属する（×）
建物の賃借権があれば、それだけで増築部分の所有権を賃借人に留保できる（×）

短答での問われ方

権原の有無そのものを問う肢として、司法H22第9問ア（無権原でまいた者に作物が帰属する×）、司法R5第11問ウ（無権原でまいた種子から育った苗は土地所有者に帰属する○）がある。いずれも増築の肢と同じ問題に並んで出ているので、権原の有無と独立性の有無の二段で整理しておく。

論文での書き方

「権原」を附属物の所有権を留める権利と定義し、承諾の趣旨が用法違反を免れさせるだけか、所有権の留保まで含むかを契約解釈で認定する。増築部分が独立性を失っているなら承諾の趣旨にかかわらず留保できないと先に示しておくと、論述の順序が明確になる。

この観点で解ける過去問（2肢）

司法試験 2010年第9問ア対比

土地を使用する権原のない者が作物の種をまき，これを自ら育てた場合には，生育中の作物の所有権は，種をまいた者に帰属する。

司法試験 2023年第11問ウ対比

Aがその所有する種子をBの所有する土地に無権原でまいた場合において、種子が生育して苗となったときは、その苗の所有権は、Bに帰属する。

観点 4

増築部分が建物所有者に属する以上、賃借人の増築は敷地の無断転貸にあたらず、賃借人には費用償還が残る

本件で付合が争われたのは、地主Xが、建物賃借人Bの増築を敷地賃借権の無断譲渡・転貸ととらえて土地賃貸借を解除しようとしたからである。乙建物が当初からAの物であれば、Aは自分の建物の一部をBに貸しているにとどまり、借地上の建物を貸すことは敷地の転貸にあたらない。そこで判例は、Bが造ったことだけでは、特段の事情がない限り敷地部分の譲渡・転貸は認められないとした。付合で所有権を失った賃借人は、賃貸借の終了時に、価格の増加が残っていれば賃貸人の選択で支出額か増価額の償還を受けられる（608条2項・196条2項）。附属物の分離に過分の費用がかかるときは、借主は収去義務を負わない（599条1項ただし書、622条で賃貸借に準用）。

よくある誤り

建物賃借人が承諾を得て屋上に増築すれば、その敷地部分が賃借人に転貸されたことになり、地主は土地賃貸借を解除できる（×）
賃借人は、有益費を支出したときは、賃貸借の終了を待たず直ちに償還を請求できる（×。終了の時に請求できる）
使用貸借の借主は、附属させた動産の分離に過分の費用を要するときでも収去義務を負う（×）

短答での問われ方

本判決の612条に関する判断をそのまま問う肢は見当たらない。付合後の処理としては、司法R6第27問ア（賃借人は有益費を直ちに償還請求できる×。請求できるのは賃貸借の終了時）、予備R6第11問イ（分離に過分の費用を要する附属物でも使用貸借の借主は収去義務を負う×）が出ている。増築部分の帰属を答えた後に、費用の償還と収去の扱いまで続けて確認しておく。

論文での書き方

事例問題では、増築部分の帰属を先に決め、その帰結として、敷地の無断転貸の成否（612条）、有益費償還請求（608条2項）と留置権、収去義務（622条・599条1項）を順に処理する。増築部分に賃借人の区分所有権が成立する事案では敷地部分の譲渡・転貸が生じうるので、背信行為と認めるに足りない特段の事情の有無へ進む。賃貸借の当事者間では、248条の償金より608条2項を優先して適用すると整理するのが一般的である。収去義務の規定は平成29年改正で整えられたが、本判決の結論は現行法でもそのまま妥当する。

この観点で解ける過去問（2肢）

司法試験 2024年第27問ア応用

賃借人は、賃借建物について有益費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。

予備試験 2024年第11問イ応用

Bが甲建物の引渡しを受けた後に乙動産を甲建物に附属させ、これを分離するのに過分の費用を要する場合であっても、Bは、使用貸借が終了したときは、乙動産を収去する義務を負う。