判例集／民法／第三者による賃借物の占有と妨害排除

第三者による賃借物の占有と妨害排除

重要度 A 民法賃借権の妨害排除最判昭28.12.18　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約8分

第三者による賃借物の占有と妨害排除（最判昭28.12.18）は、戦災で借地上の家が焼けた後に地主が同じ土地を別人に貸した場面で、先の借主が後の借主に直接、建物を取り壊して土地を明け渡すよう求められるかが問題になった判例です。最高裁は、第三者に主張できる力（対抗力）を備えた土地賃借権は、後に同じ土地を借りた者にも対抗でき、直接に建物収去土地明渡しを請求できるとしました。現行の605条・605条の4に条文化された、賃借権に基づく妨害排除の出発点となる判例です。

事案

法の仕組み――賃借権は債権、しかし対抗力が与えられる

賃借権は賃貸人に対して目的物を使わせるよう求める債権であり、物権のような排他性を本来もたない。もっとも不動産の賃借権については、民法605条が賃貸借を登記すればその後に物権を取得した者にも効力が及ぶとし、当時の建物保護に関する法律は、建物所有目的の借地人が地上に登記した建物を所有していれば賃借権の登記がなくても第三者に対抗できるとしていた。さらに戦災後の特別法である罹災都市借地借家臨時処理法10条は、罹災建物が滅失した当時から引き続き借地権を有する者は、借地権の登記も建物の登記もなくても、昭和21年7月1日から5年以内にその土地について権利を取得した第三者に借地権を対抗できると定めた。建物が焼けて登記した建物という対抗要件を失った借地人を守るための規定である。

何が起きたか――焼失後に同じ土地が別の者に貸された

Xの父は、地主から本件土地を普通建物所有の目的で借りており、父の死後に家督相続したXが借主の地位を引き継いだ。昭和13年6月に期間が満了したため、Xは地主と改めて本件土地の賃貸借契約を結んだ。昭和15年5月、地主は本件土地の所有権を養子Cに譲渡し、Cが貸主の地位を承継した。Xがこの土地に建てて所有していた木造の家屋は、昭和20年3月の戦災で焼け落ちた。その後の昭和22年6月、YはCから本件土地を借り受け、地上に建物を建てて土地を占有した。Xは土地の占有を失っており、Yは所有者Cから賃借したという占有の根拠をもつ状態であった。

訴えと下級審

Xは、Yに対し、建物を収去して本件土地を明け渡すよう求めて訴えを提起した。第一審は、建物が焼失してもXの借地権は当然には消滅せず、臨時処理法により昭和21年7月1日から5年以内に土地について権利を取得した者に対抗できるとして請求を全部認め、原審（東京高判昭27.8.25）も第一審の理由を引用して控訴を退けた。Yは上告し、XもYも同じく債権である賃借権をもつにすぎず、しかもYはその土地に家屋を所有して使用収益しているから、Xより優位の立場にあると主張した。

要点

対抗力を備えた土地賃借権は、後に同じ土地を賃借した者にも対抗でき、直接に建物収去土地明渡しを請求できる
対抗要件を備えた不動産賃借人は、賃借権に基づき妨害の停止と返還を請求できる
債権一般には妨害排除請求が認められず、対抗要件のない賃借人は占有訴権や債権者代位で保護される

判旨

上告棄却。最高裁は、民法605条、建物保護に関する法律、臨時処理法10条により土地の賃借権を第三者に対抗できる場合には、その賃借権は「いわゆる物権的効力を有し」、土地について物権を取得した者に対抗できるだけでなく、その土地について賃借権を取得した者にも対抗できるとした。したがって対抗できる賃借権をもつ者は、後に同じ土地を賃借して地上に建物を建てて使う第三者に対し、「直接にその建物の収去、土地の明渡を請求することができる」。本件ではYの賃借は臨時処理法の期間内であるから、YはXの借地権を対抗される立場にあり、請求を拒めないとした。

観点 1

対抗力を備えた土地賃借権は、後に同じ土地を賃借した者にも対抗でき、直接に建物収去土地明渡しを請求できる

賃借権は債権であるが、登記や登記した借地上建物などで第三者への対抗力を得ると、物権に近い効力をもつ。本判決は、その対抗力が物権の取得者に対してだけでなく、後から同じ土地を賃借した者にも及ぶとし、二重賃貸借では対抗力のある賃借人が優先すると示した。さらに、優先する賃借人は賃貸人を通さずに、後の賃借人へ直接に建物の収去と土地の明渡しを求められる。本件のXは土地の占有を失い、Yは所有者から借りるという根拠をもっていたため、占有訴権や所有者の権利の代位では足りず、賃借権そのものに基づく請求の可否が決め手になった。この判断は平成29年改正で、605条（「その他の第三者」への対抗）と605条の4（妨害停止・返還請求）に条文化された。

よくある誤り

二重に賃借した者同士は、どちらも債権者にすぎないから、先に土地を使い始めた者が優先する（×。対抗力の有無で決まる）
対抗力ある賃借人でも、後の賃借人に対しては賃貸人を通じて明渡しを求めるしかない（×。直接請求できる）
対抗力ある賃借権でも、対抗できるのは物権を取得した者だけで、賃借権を取得した者には対抗できない（×）

短答での問われ方

二重賃借人との優劣そのものを問う肢は、これまでの短答には出ていない。出題は相手方を正当な権原のない占有者とする形で、司法2021年問26ウ（返還請求ができる。○）と司法2008年問24-2（判例の趣旨として妨害排除請求ができる。○）がある。本判決はこれらの出発点であり、相手方が所有者から借りた者であっても結論が変わらないことまで押さえる。条文では、605条の「その他の第三者」に二重賃借人が含まれることと、605条の4が直接の請求権を定めていることを区別して覚える。

論文での書き方

二重賃貸借の事案では、まず賃借権が債権で排他性を欠くことを確認し、そのうえで対抗要件（605条、借地借家法10条1項・31条）を備えた賃借権は後の賃借人にも対抗できる（605条）と規範を立てる。後の賃借人が所有者との関係では占有権原をもつため、代位構成は使えず、605条の4に基づく返還請求（建物があれば建物収去土地明渡し）を正面から立てるのが筋になる。あてはめでは、どちらが先に対抗要件を備えたかを時系列で確定する。

観点 2

対抗要件を備えた不動産賃借人は、賃借権に基づき妨害の停止と返還を請求できる

605条の4は、605条の2第1項の対抗要件を備えた不動産賃借人について、第三者が占有を妨害しているときは妨害の停止を、第三者が占有しているときは返還を、それぞれ請求できると定める。対抗要件には、賃借権の登記（605条）、借地上の登記した建物（借地借家法10条1項。建物所有目的であれば地上権でも土地賃借権でも同じ）、建物賃貸借での建物の引渡し（同31条）がある。したがって引渡しを受けた建物賃借人は、占有の訴えだけでなく賃借権に基づいても妨害排除を求められる。賃借権も占有すべき権利を含むから、物権でなくても「本権の訴え」の基礎になる。相手方が正当な権原のない占有者であっても、条文上は対抗要件を備えていることが前提である。

よくある誤り

建物の引渡しを受けた建物賃借人は、占有権に基づく妨害排除はできるが、賃借権に基づく妨害排除はできない（×）
本権とは物権に限られるから、賃借権に基づく返還請求権を本権の訴えとして行使することはできない（×）
対抗要件を備えた賃借人であっても、不法占拠者に返還を求めることはできない（×）

短答での問われ方

司法2021年問26ウは、対抗要件を備えた賃借人が正当な権原なく占有する第三者に返還を請求できるとする○肢で、605条の4第2号そのものである。司法2008年問24-2も、判例の趣旨として同じ内容を問う○肢。司法2012年問9-2は、引渡しを受けた建物賃借人について賃借権に基づく妨害排除を否定する×肢で、借地借家法31条の対抗力と組み合わせて判断させる。司法2007年問10ウは賃借権に基づく返還請求が本権の訴えにならないとする×肢。予備2025年問15エ・司法2025年問37エは、登記した建物を所有すれば地上権でも土地賃借権でも第三者に対抗できるという前提知識を問う○肢である。

論文での書き方

不法占拠の事案では、まず605条の4の要件として、①不動産賃借権の存在、②対抗要件の具備（登記・借地上の登記建物・建物の引渡し）、③相手方の占有または占有妨害を順に拾う。効果は返還請求（2号）か妨害停止請求（1号）かを区別して書く。借地の場合、相手方が地上に建物を建てていれば、返還請求の内容として建物収去土地明渡しを求めることになる。

論証カードランク A

第三者による債権侵害と不法行為（709条）

債権は債務者に対する相対的な権利であり排他性を持たないが、法的に保護される利益であることに変わりはないから、第三者による債権侵害も民法709条の不法行為を構成しうる。もっとも、債権には公示がなく、また自由競争が保障される

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この観点で解ける過去問（6肢）

司法試験 2021年第26問ウ直接

不動産賃貸借の対抗要件を備えた賃借人は，その不動産を第三者が正当な権原なく占有しているときには，その第三者に対して返還の請求をすることができる。

司法試験 2008年第24問 2直接

判例の趣旨に照らすならば，不動産の賃借人が賃貸借について対抗要件を具備した場合には，賃借物を権原なく占有する第三者に対し，賃借権に基づき妨害排除請求権を行使することができる。

司法試験 2012年第9問 2応用

建物の引渡しを受けた建物賃借人は，その建物の使用を妨害された場合，占有権に基づいて妨害排除を求めることはできるが，賃借権に基づいて妨害排除を求めることはできない。

司法試験 2007年第10問ウ応用

「本権」とは物権であるから，本権の訴えとして賃借権に基づく返還請求権を行使することはできない。

予備試験 2025年第15問エ応用

建物所有を目的とする地上権も、建物所有を目的とする土地賃借権も、それぞれの権利者がそれぞれの権利の目的物である土地の上に登記されている建物を所有するときは、そのことをもって第三者に対抗することができる。

司法試験 2025年第37問エ応用

観点 3

債権一般には妨害排除請求が認められず、対抗要件のない賃借人は占有訴権や債権者代位で保護される

判例は、債権には排他性がないとして、債権一般に基づく第三者への直接の妨害排除を否定している（最判昭28.12.14）。本判決は対抗力の付与を根拠とする例外であり、対抗要件のない賃借権では不法占拠者に対しても賃借権に基づく妨害排除を認めないとされる（最判昭29.7.20など）。その場合の救済は二つある。一つは、現に占有していれば占有の訴え（198条・200条）を使う道である。もう一つは、賃貸人が不法占拠者に対してもつ返還請求権を代位行使する道で、賃借権の対抗要件の有無を問わず使え、賃貸人の無資力は不要であり、直接自分への明渡しを求められる。ただし代位は、相手方が所有者との関係で占有権原をもつ場合（本件のYのような二重賃借人）には使えない。

よくある誤り

賃借人が賃貸人の不法占拠者に対する物権的請求権を代位行使するには、賃貸人が無資力であることを要する（×。転用型では不要）
賃借人は代位行使によっても、明渡しは賃貸人に対してするよう求めることしかできない（×。直接自己への明渡しを求められる）
賃借人が賃貸人の返還請求権を代位行使できるのは、賃借権について対抗要件を備えている場合に限られる（×。対抗要件の有無を問わない）
債権は一般に、その行使を妨げる第三者に対し直接の妨害排除請求ができる（×。対抗力ある不動産賃借権の例外にとどまる）

短答での問われ方

司法2007年問18アは、建物賃借人が賃貸人に代位して不法占拠者に直接自己への明渡しを請求できるとする○肢。司法2009年問18-4は、賃借権を被保全債権とする物権的請求権の代位行使に賃貸人の無資力を要するとする×肢。司法2017年問17オは、対抗要件を備えているか否かにかかわらず代位行使できるとする○肢である。いずれも本判決の結論そのものではなく、対比で押さえる。対抗要件が必要なのは賃借権に基づく直接の請求（605条の4）であり、代位には不要、と要件を切り分けて解く。

論文での書き方

賃借人の救済を論じる答案では、①賃貸人への修繕・使用収益させる義務の履行請求、②占有訴権、③債権者代位の転用、④605条の4の順に検討の候補を並べ、事案に合うものを選ぶ。占有訴権は占有の取得と1年の期間制限（201条）が制約になる。代位は相手方が所有者との関係で占有権原をもつと使えない。対抗要件のない賃借人が不法占拠者に直接請求できるかは条文がなく争いがあり、不法占拠者は対抗要件の欠缺を主張する正当な利益をもたないとして肯定する解釈も示せるとよい。

この観点で解ける過去問（3肢）

司法試験 2007年第18問ア対比

建物賃借人は，賃貸人に代位して，建物の不法占拠者に対し，直接自己に対してその明渡しをなすべきことを請求することができる。

司法試験 2009年第18問 4対比

AのBに対する債権がBの所有地の賃借権である場合，Aは，Bが無資力でなければ，その土地の不法占拠者Cに対する物権的請求権を代位行使することができない。

司法試験 2017年第17問オ対比

土地の所有者Aからその土地を賃借したBは，その土地を不法に占有するCがいる場合，賃借権について対抗要件を具備しているか否かにかかわらず，賃借権を保全するために，AのCに対する所有権に基づく返還請求権を代位行使することができる。