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【判例】不動産物権変動と第三者（最判昭41.6.2）

民法更新 2026/08/19 読了約20分

民法177条の「第三者」の範囲に関する判例を解説。背信的悪意者排除論の形成過程、登記の対抗力をめぐる学説対立、判例の射程と限界を詳しく分析します。

この判例のポイント

民法177条の「第三者」とは、当事者もしくはその包括承継人以外の者で、不動産に関する物権の得喪・変更の登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者をいうとした判例法理を確認したうえで、背信的悪意者は177条の「第三者」に該当しないとする法理を展開した。不動産物権変動における登記制度の機能と限界を画する重要判例群のひとつである。

事案の概要

Aは自己所有の不動産をBに売却したが、登記はまだAの名義のままであった。その後、AはBへの売却の事実を知るCに対し、同一の不動産を二重に売却し、Cが先に所有権移転登記を経由した。

Bは、CがAB間の売買の存在を知りながら、Bの権利を害する意図をもってあえて二重売買を行い登記を取得したものであるとして、Cに対し所有権を主張した。

本件の中核的な問題は、Cのような悪意の第二買主が民法177条の「第三者」として保護されるかという点にある。

争点

民法177条の「第三者」の範囲はどこまでか
悪意の第二買主は177条の「第三者」として登記の欠缺を主張できるか
いわゆる「背信的悪意者」を177条の「第三者」から排除できるか

判旨

最高裁は、177条の第三者の意義について以下の判示をした。

民法一七七条にいう第三者とは、当事者もしくはその包括承継人以外の者であつて、不動産に関する物権の得喪及び変更の登記の欠缺を主張する正当な利益を有する第三者をいうのであつて、不動産登記法四条ないし五条（当時）に該当する者のほか、詐欺又は強迫により登記の申請を妨げた者、他人のために登記を申請する義務を負う者は、登記の欠缺を主張するについて正当な利益を有しないから、右にいう第三者にあたらない

― 最高裁判所第一小法廷昭和41年6月2日昭和40年(オ)第715号

さらに、判例は背信的悪意者について次のような法理を展開した。

実体上物権変動があつた事実を知る者において、右物権変動についての登記の欠缺を主張することが信義に反するものと認められる事情がある場合には、かかる背信的悪意者は、登記の欠缺を主張するについて正当な利益を有しないものであつて、民法一七七条にいう第三者にあたらない

― 最高裁判所第一小法廷（背信的悪意者排除の法理）

ポイント解説

177条の「第三者」の意義

民法177条は「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない」と規定する。この「第三者」の範囲をめぐっては、古くから議論がある。

判例は一貫して制限説を採用し、177条の第三者を「登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者」に限定している。この定義は大連判明41.12.15以来の確立した判例法理である。

具体的に177条の「第三者」に該当しない者として、判例は以下を挙げている。

不法行為者・不法占拠者: 何らの権原もなく不動産を占拠する者は、所有者の登記の欠缺を主張する正当な利益を有しない
詐欺・強迫により登記申請を妨げた者: 自ら登記の具備を妨害した者は、登記の欠缺を主張することが許されない
背信的悪意者: 物権変動の事実を知り、かつ登記の欠缺を主張することが信義に反する者

背信的悪意者排除論の内容

背信的悪意者排除論は、177条の「第三者」の範囲を画する最も重要な法理である。この法理によれば、単なる悪意（物権変動の事実を知っていること）だけでは177条の「第三者」から排除されないが、悪意に加えて信義に反する事情がある場合には「第三者」にあたらないとされる。

背信的悪意者に該当するか否かの判断においては、以下のような事情が考慮される。

害意の存在: 先行する権利者の権利を害する積極的な意図があったか
取得の経緯: 先行する権利者を排除する目的で二重売買に及んだか
不当な利得の意図: 登記の欠缺に乗じて不当な利益を得ようとしたか
信義則違反の程度: 社会通念上許容しがたい程度の信義則違反があるか

単純悪意者は「第三者」に該当する

背信的悪意者排除論の重要な帰結として、単に物権変動の事実を知っていただけの悪意者（単純悪意者）は、なお177条の「第三者」に該当する。すなわち、悪意であること自体は177条の適用を排除しない。

この結論は、登記制度の機能に根ざしている。不動産取引において、取引の安全を確保するためには、登記を信頼した者が広く保護される必要があり、悪意者をすべて排除すると登記制度の機能が大幅に減殺されることになる。

学説・議論

177条の法的性質をめぐる対立

177条の法的性質については、大きく3つの学説が対立している。

対抗要件主義（判例・通説）: 物権変動は意思表示のみで生じる（民法176条）が、登記なくしては第三者に対抗できないとする。物権変動の効力発生と対抗力の具備を分離する考え方であり、登記は対抗要件にすぎないとする
不完全物権変動説（我妻説）: 登記なくして生じた物権変動は不完全な物権変動であり、登記を経由することで完全な物権変動となるとする。この見解によれば、未登記の権利は第三者との関係では物権としての効力が不完全であることになる
公信力説: 登記に公信力を認め、登記を信頼した者は登記が真実と異なる場合にも保護されるべきとする。現行法は不動産登記に公信力を認めていないため、立法論として主張される

背信的悪意者排除論の理論的根拠

背信的悪意者排除論の理論的根拠については、以下の見解が主張されている。

信義則説: 177条の「第三者」の解釈として、信義則（民法1条2項）に照らし、登記の欠缺を主張することが信義に反する者は「第三者」から排除されるとする。判例の立場はこの見解に近い
権利濫用説: 背信的悪意者が登記の欠缺を主張することは権利の濫用（民法1条3項）にあたるとする
制度趣旨説: 177条の制度趣旨は取引の安全の保護にあるところ、背信的悪意者を保護することは制度趣旨に反するとする

悪意者排除説（少数説）

学説の中には、悪意者はすべて177条の「第三者」から排除されるべきとする見解もある（いわゆる悪意者排除説）。この見解は、ドイツ法やフランス法の近時の展開を参照しつつ、道徳的観点からも悪意の第二買主を保護することは妥当でないと主張する。

しかし、判例は一貫して悪意者排除説を採用せず、背信的悪意者に限って排除するという立場を堅持している。その理由として、登記制度の安定的運用のためには、悪意者をすべて排除することは適切でなく、信義則違反の程度が著しい場合にのみ排除するのが相当であるとされている。

背信的悪意者からの転得者の問題

背信的悪意者Cから不動産を取得した転得者Dの地位も重要な問題である。判例（最判平8.10.29）は、転得者D自身が背信的悪意者に該当するか否かを独立に判断すべきであるとした。すなわち、Cが背信的悪意者であっても、Dが善意であれば、DはBに対して登記の欠缺を主張しうる（Dは177条の「第三者」に該当する）。

この「相対的構成」は、背信的悪意者排除論の適用が当事者間の具体的な信義則違反の有無に基づくものであることを示している。

登記の欠缺を主張する「正当な利益」の意味

177条の第三者を「登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者」に限定する制限説の核心は、「正当な利益」の解釈にある。この要件は、形式的には登記の欠缺を主張しうる立場にある者であっても、実質的にみて登記制度による保護を与えるに値しない者を排除するための判断基準として機能している。不法占拠者の排除は「正当な利益」の最も明白な欠如であり、背信的悪意者の排除は信義則を介した「正当な利益」の否定として理解できる。

判例の射程

取得時効と登記

177条の「第三者」の問題は、取得時効と登記の関係においても重要な展開をみせている。判例は、時効完成前の第三者に対しては登記なくして時効取得を対抗できるが、時効完成後の第三者に対しては登記なくして対抗できないとしている（最判昭33.8.28等）。

相続と登記

相続による物権変動と177条の関係も重要である。判例は、相続放棄後に登記を経由した相続債権者に対して、相続放棄の効力を主張するためには登記は不要であるとする一方、遺産分割後の第三者との関係では177条の適用があるとしている（最判昭46.1.26）。

2018年相続法改正により、法定相続分を超える部分の権利の承継については対抗要件を備えなければ第三者に対抗できないことが明文化された（民法899条の2第1項）。

民法177条の現代的課題

登記制度のデジタル化や不動産取引のオンライン化が進む中、登記の対抗力の意義や177条の適用範囲については、新たな問題が生じている。特に所有者不明土地問題との関連で、登記制度の在り方自体が問い直されており、2021年の不動産登記法改正による相続登記の義務化は、177条の背後にある登記制度の基盤に影響を与える可能性がある。

反対意見・補足意見

本判決は小法廷判決であり、個別の反対意見・補足意見は付されていない。もっとも、背信的悪意者の認定基準については、最高裁の判例においても事案ごとに微妙な差異がみられ、どのような事情があれば「背信的」と評価されるかの境界線は必ずしも明確ではない。

試験対策での位置づけ

本判例群は、司法試験・予備試験の民法科目における最重要論点のひとつであり、「不動産物権変動と対抗要件」（民法177条）の論点として出題される。177条は物権法の中核規定であり、「第三者」の範囲、背信的悪意者排除論、取得時効や相続との関係等、出題パターンが極めて多岐にわたる。

短答式試験では、177条の「第三者」に該当する者・該当しない者の分類が繰り返し問われる。不法占拠者、詐欺・強迫により登記申請を妨げた者、背信的悪意者が「第三者」に該当しないこと、単純悪意者は「第三者」に該当すること、背信的悪意者からの転得者の地位等が頻出である。

論文式試験では、二重譲渡の事案における物権変動の優劣を論じることが求められる。出題パターンとしては、A→B→Cの転売と登記の有無、取得時効完成の前後と登記の関係、相続・遺産分割と登記の関係等がある。答案では、177条の制度趣旨（取引安全の保護）を踏まえたうえで、背信的悪意者排除論の適用の可否を具体的事実に即して検討する構成が標準的である。

答案での使い方

論証パターン

本判例群を答案で引用する際の基本的な論証パターンは以下の通りである。

「本件では、〔当事者〕が民法177条の『第三者』に該当し、登記の欠缺を主張できるかが問題となる。この点、判例は、177条の『第三者』とは、当事者もしくはその包括承継人以外の者で、不動産に関する物権の得喪・変更の登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者をいうとしている（大連判明41.12.15以来の確立した判例法理）。そして、実体上物権変動があった事実を知る者において、その登記の欠缺を主張することが信義に反すると認められる事情がある場合には、かかる背信的悪意者は『第三者』に当たらないとする。」

判例の規範部分

答案に引用すべき規範部分は以下の通りである。

「民法177条にいう第三者とは、当事者もしくはその包括承継人以外の者であって、不動産に関する物権の得喪及び変更の登記の欠缺を主張する正当な利益を有する第三者をいう」

「実体上物権変動があった事実を知る者において、右物権変動についての登記の欠缺を主張することが信義に反するものと認められる事情がある場合には、かかる背信的悪意者は、登記の欠缺を主張するについて正当な利益を有しないものであって、民法177条にいう第三者にあたらない」

答案作成上の注意点

第一に、「単純悪意者」と「背信的悪意者」の区別を明確にすることが重要である。177条の下では単なる悪意は排除されず、悪意に加えて信義に反する事情がある場合に初めて排除される。「悪意であるから第三者に当たらない」という論述は不正確である。

第二に、背信的悪意者の認定は具体的事実に即して行うことが求められる。害意の存在、取得の経緯、不当利得の意図等の具体的事実を摘示して「信義に反する事情」の有無を検討すべきである。

第三に、転得者の問題に注意すべきである。背信的悪意者Cからの転得者Dについては、D自身が背信的悪意者に該当するか否かを独立に判断する（相対的構成、最判平8.10.29）。Cが背信的悪意者であっても、Dが善意であればDは177条の「第三者」に該当する。

重要概念の整理

177条の「第三者」に関する分類

類型	「第三者」への該当性	理由
二重譲渡の第二買主（善意）	該当する	登記の欠缺を主張する正当な利益がある
二重譲渡の第二買主（単純悪意）	該当する	悪意のみでは排除されない
背信的悪意者	該当しない	信義に反する事情があれば排除される
不法占拠者	該当しない	何らの権原もなく正当な利益がない
詐欺・強迫により登記を妨げた者	該当しない	自ら登記の具備を妨害した
背信的悪意者からの転得者（善意）	該当する	転得者自身の信義則違反を独立に判断
背信的悪意者からの転得者（背信的悪意）	該当しない	転得者自身が背信的悪意者に該当

取得時効と登記の関係

場面	登記の要否	根拠
時効完成前の第三者に対する主張	登記不要	時効取得者は当事者に類する地位にある
時効完成後の第三者に対する主張	登記必要	対抗関係（二重譲渡に類する関係）として処理
時効完成後に起算点を遡らせた場合	登記不要（判例）	起算点の繰り下げにより時効完成前の第三者となる

発展的考察

相続法改正と177条

2018年の相続法改正は、177条の適用場面に重要な影響を与えた。改正民法899条の2第1項は、「相続による権利の承継は、遺産の分割によるものかどうかにかかわらず、次条及び第901条の規定により算定した相続分を超える部分については、登記、登録その他の対抗要件を備えなければ、第三者に対抗することができない」と規定した。

これにより、法定相続分を超える部分の権利の承継については、遺言による指定相続分の指定があっても、対抗要件を備えなければ第三者に対抗できないことが明文化された。従来は「相続させる」旨の遺言により法定相続分を超える権利を取得した相続人は、登記なくして第三者に対抗できるとされていたが（最判平14.6.10）、改正法はこの判例法理を変更した。

所有者不明土地問題と登記制度

2021年の不動産登記法改正による相続登記の義務化（2024年4月施行）は、177条の背後にある登記制度の基盤に影響を与えるものである。従来、登記は対抗要件にすぎず義務ではなかったが、相続登記については正当な理由のない不申請に対して過料の制裁が設けられた。この改正は、所有者不明土地問題への対応として行われたものであるが、登記制度の性質に関する理論的な問題を提起している。

背信的悪意者排除論の限界

背信的悪意者排除論は、「背信的」の認定基準が必ずしも明確でないという限界を有している。判例においても、同様の事実関係で背信的悪意者と認定された事例とされなかった事例があり、予測可能性に課題がある。この問題に対し、学説では背信的悪意者の類型化（害意型、不当利得型、信義則違反型等）による判断基準の精緻化が試みられている。

よくある質問

Q1: なぜ単純悪意者は177条の「第三者」から排除されないのですか。

177条の制度趣旨は不動産取引の安全の保護にある。登記を信頼して取引に入った者を広く保護しなければ、登記制度の機能が減殺される。単純悪意者をすべて排除すると、第三者が善意であることの立証が常に問題となり、不動産取引の安定性が損なわれる。そこで、悪意者をすべて排除するのではなく、信義に反する事情がある者のみを排除することで、取引安全と個別的正義のバランスを図っている。

Q2: 背信的悪意者の認定において最も重要な事情は何ですか。

背信的悪意者の認定において最も重要なのは、先行する権利者の権利を害する積極的な意図（害意）の存在である。先行する売買の存在を知りつつ、あえて先行権利者を排除する目的で二重売買に及び、登記を取得した場合が典型的な背信的悪意者である。もっとも、害意のみならず取得の経緯全体が総合的に考慮される。

Q3: 背信的悪意者からの転得者が善意の場合、なぜ保護されるのですか。

背信的悪意者排除論は、当事者間の具体的な信義則違反の有無に基づく法理である。背信的悪意者Cが「第三者」に当たらないのは、Cの具体的な信義則違反が認定されたからであり、この判断はC個人の事情に基づくものである。転得者DについてはD自身の信義則違反を独立に判断すべきであり、Dが善意であれば信義則違反は認められないため、Dは「第三者」に該当する。これを相対的構成という。

Q4: 取得時効完成後の第三者に登記が必要なのはなぜですか。

時効完成後に原所有者から不動産を取得した第三者との関係は、二重譲渡に類する対抗関係として処理される。時効が完成しても直ちに登記が移転するわけではなく、原所有者はなお登記名義を有している。この状態で第三者が登記を取得した場合、時効取得者と第三者は対等の関係にあるとして、登記の有無によって優劣を決するのが判例の立場である。

試験に出るポイント（5つ）

「第三者」の定義（制限説）: 「当事者もしくはその包括承継人以外の者で、不動産に関する物権の得喪・変更の登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者」という定義を正確に記述できるかが短答・論文の基本
単純悪意者と背信的悪意者の区別: 単純悪意者はなお177条の「第三者」に該当するが、背信的悪意者は該当しない。「悪意であるから第三者にあたらない」という論述は誤りであり、悪意に加えて「信義に反する事情」が必要である点が最重要
背信的悪意者からの転得者の地位（相対的構成）: 背信的悪意者Cからの転得者Dについて、D自身が背信的悪意者に該当するかを独立に判断する（最判平8.10.29）。Dが善意であれば「第三者」に該当する点が短答で頻出
177条の「第三者」に該当しない者の分類: 不法占拠者、詐欺・強迫により登記申請を妨げた者、背信的悪意者を正確に列挙できるかが問われる。対比的に「該当する者」（二重譲渡の善意の第二買主、単純悪意の第二買主）も整理すべき
取得時効・相続と177条の関係: 時効完成前の第三者には登記不要、時効完成後の第三者には登記必要。相続法改正（民法899条の2第1項）による法定相続分を超える部分の対抗要件の必要性も出題対象

覚えるべき要点

キーフレーズ

「民法177条にいう第三者とは、当事者もしくはその包括承継人以外の者であつて、不動産に関する物権の得喪及び変更の登記の欠缺を主張する正当な利益を有する第三者をいう」
「実体上物権変動があつた事実を知る者において、右物権変動についての登記の欠缺を主張することが信義に反するものと認められる事情がある場合には、かかる背信的悪意者は、登記の欠缺を主張するについて正当な利益を有しないものであつて、民法177条にいう第三者にあたらない」
「不動産に関する物権の得喪及び変更は、登記をしなければ、第三者に対抗することができない」（民法177条）

数字・日付

昭和41年6月2日（1966年6月2日）判決
昭和40年(オ)第715号
最高裁判所第一小法廷
制限説の確立: 大連判明41.12.15
背信的悪意者からの転得者: 最判平8.10.29
関連条文: 民法176条、177条、899条の2第1項（2018年改正）
2021年不動産登記法改正（相続登記の義務化、2024年4月施行）

対比表

類型	177条の「第三者」への該当性	理由
善意の第二買主	該当する	正当な利益あり
単純悪意の第二買主	該当する	悪意のみでは排除されない
背信的悪意者	該当しない	信義に反する事情がある
不法占拠者	該当しない	何らの権原もなく正当な利益なし
背信的悪意者からの善意の転得者	該当する	転得者自身の信義則違反を独立判断

論証への活かし方

規範の明示

答案で引用すべき規範部分:

実体上物権変動があつた事実を知る者において、右物権変動についての登記の欠缺を主張することが信義に反するものと認められる事情がある場合には、かかる背信的悪意者は、登記の欠缺を主張するについて正当な利益を有しないものであつて、民法一七七条にいう第三者にあたらない

論文での引用例

「〔C〕が民法177条の『第三者』に該当し、〔B〕の登記の欠缺を主張できるかが問題となる。判例は、177条の『第三者』とは登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者をいうとし、物権変動の事実を知る者がその登記の欠缺を主張することが信義に反する事情がある場合には、かかる背信的悪意者は『第三者』にあたらないとする（最判昭41.6.2等）。本件において〔Cの具体的事情の検討〕。」

あてはめのコツ

背信的悪意者の認定では、(1)害意の存在（先行権利者を害する積極的意図）、(2)取得の経緯（先行権利者の排除目的での二重売買）、(3)不当利得の意図の3点を具体的事実から検討する
単なる「悪意」と「背信的悪意」の線引きは、信義則違反の程度が「社会通念上許容しがたい」レベルに達しているかで判断する
転得者が問題となる場合は、相対的構成を明示し、転得者自身について独立に背信的悪意者該当性を検討する

まとめ

民法177条の「第三者」の範囲に関する本判例群は、登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者のみが「第三者」に該当するという制限説を前提に、背信的悪意者は「第三者」から排除されるという法理を確立した。この法理は信義則を根拠とし、単純悪意者は排除しないという判例の立場は学説上も広く支持されている。転得者の問題や取得時効・相続との関係など、177条をめぐる論点は多岐にわたり、不動産物権変動法の中核を成す重要な判例法理である。

対抗要件物権変動重要判例A

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