177条の「第三者」の範囲｜判例法理を体系的に整理
民法177条の「第三者」の範囲を判例法理とともに解説。制限説の定義、第三者に該当する者・しない者、背信的悪意者排除法理を整理します。
この記事のポイント
177条の「第三者」は、判例・通説（制限説）によれば「当事者もしくはその包括承継人以外の者であって、不動産に関する物権の得喪及び変更の登記の欠缺を主張する正当の利益を有する者」に限定される。背信的悪意者は第三者から排除され、不法占拠者・不法行為者も第三者に該当しない。
「第三者」の定義
無制限説と制限説
学説 内容 無制限説 177条の第三者はすべての第三者を含む 制限説（判例・通説） 登記の欠缺を主張する正当の利益を有する者に限る大判明41.12.15 以来、判例は制限説を採用している。
制限説の定義
当事者もしくはその包括承継人以外の者であって、不動産に関する物権の得喪及び変更の登記の欠缺を主張する正当の利益を有する第三者
「正当の利益」とは、登記の欠缺を主張することが信義則に照らして正当と認められることをいう。
第三者に該当する者
類型 具体例 理由 二重譲受人 AからBとCに二重譲渡された場合のCから見たB 対抗関係の典型 差押債権者 不動産を差し押さえた債権者 物権変動と矛盾する地位を取得 抵当権者 抵当権の設定を受けた者 登記の欠缺を主張する利益あり 賃借人 対抗力のある賃借権を有する者 一定の場合に該当 悪意の第三者 二重譲渡を知っていた第二買主 原則として第三者に該当（自由競争）悪意者も第三者に含まれる
177条の「第三者」には善意・悪意は問わないのが原則である。不動産取引において二重譲渡がなされることは法的に禁止されていないため、物権変動を知っていた者（悪意者）も、原則として177条の第三者に該当する。
第三者に該当しない者
類型 具体例 理由 不法占拠者 権原なく不動産を占拠する者 登記の欠缺を主張する正当な利益がない 不法行為者 不動産を不法に侵害した者 同上 無権利者 まったく権利を有しない者 対抗関係に立たない 当事者・包括承継人 売主本人、相続人 当事者として登記なくして対抗可能 背信的悪意者 信義に反する悪意の第三者 背信的悪意者排除法理背信的悪意者排除法理
意義
悪意者は原則として177条の第三者に該当するが、単なる悪意を超えて登記の欠缺を主張することが信義に反する者（背信的悪意者）は、第三者から排除される。
判例の基準
最判昭43.8.2
実体上物権変動があった事実を知る者において、右物権変動についての登記の欠缺を主張することが信義に反するものと認められる事情がある場合には、かかる背信的悪意者は、登記の欠缺を主張するについて正当な利益を有しないものであって、このような背信的悪意者に対しては、登記なくしてその権利を対抗しうる
背信的悪意者の具体例
- 二重売買を積極的に画策した者: 第一買主の登記の欠缺に乗じて廉価で譲り受けた者
- 詐欺・強迫により登記を妨害した者: 第一買主の登記手続を妨害した者
- 実質的に同一人: 会社とその実質的支配者の関係にある者
背信的悪意者からの転得者
最判平8.10.29 は、背信的悪意者からの転得者は、転得者自身が背信的悪意者でない限り、177条の「第三者」に該当すると判示した。
所有者は、登記を経由した背信的悪意者からの転得者に対しても、右転得者が背信的悪意者と評価されるのでない限り、登記がなければ所有権の取得を対抗しえない
177条の「物権の得喪及び変更」の範囲
登記を要する物権変動
物権変動の原因 登記の要否 判例 売買 必要 ― 取消し後の復帰 必要（取消し後の第三者との関係） 最判昭17.9.30 解除後の復帰 必要（解除後の第三者との関係） 最大判昭35.11.29 時効取得（完成後の第三者） 必要 最判昭33.8.28 相続（法定相続分超過部分） 必要 899条の2登記なくして対抗できる物権変動
物権変動の原因 理由 相続（法定相続分の範囲） 包括承継であり意思表示に基づかない 時効取得（完成前の第三者との関係） 時効完成前の第三者は当事者類似の関係よくある質問
Q1: 背信的悪意者の立証責任は誰にありますか
背信的悪意者であることの立証責任は、登記なくして物権変動を主張する側（登記の欠缺を主張されている側）にあります。
Q2: 177条の「第三者」に一般債権者は含まれますか
単なる一般債権者は177条の第三者に含まれない。差押え等により具体的な法律関係を取得した者のみが第三者に該当する。
Q3: 不動産の賃借人は177条の第三者ですか
対抗力のある賃借権（借地借家法の要件を満たすもの）を有する賃借人は、177条の第三者に該当しうる。もっとも、賃借権の対抗問題は借地借家法による特則が優先する。
関連条文
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
― 民法 第177条
まとめ
177条の「第三者」は制限説により登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者に限定される。悪意者も原則として第三者に含まれるが、背信的悪意者は信義則により排除される。不法占拠者・不法行為者・無権利者は第三者に該当しない。背信的悪意者からの転得者の保護、取消し・解除と登記の関係が実務上・試験上の重要論点である。