判例集／民法／建物賃借人による敷地の取得時効の援用

建物賃借人による敷地の取得時効の援用

重要度 B 民法時効の援用権者最判昭44.7.15　最高裁判所更新 2026/11/12 読了約7分

建物賃借人による敷地の取得時効の援用（最判昭44.7.15）は、土地の上の建物を借りている人が、貸主が土地を時効で取得したと主張できるか（時効の「援用」ができるか）が問題になった判例です。最高裁は、時効で土地を取得するのは貸主であり、建物の借主は建物を使い続けられるという間接的な利益を受けるにすぎず、時効で直接利益を受ける者ではないから援用できないとしました。時効を援用できる「当事者」（145条）の範囲を考えるときに、援用を否定した例として短答で繰り返し問われる判例です。

事案

時効の援用という仕組み

民法は、一定期間の占有や権利の不行使があれば権利の取得や消滅を認めるが、その効果は期間が過ぎただけでは裁判の基礎にならず、「当事者」が援用して初めて裁判所が時効に基づいて判断できる（145条）。時効の利益を受けるかどうかを、利益を受ける本人の意思に任せる趣旨である。誰がこの「当事者」に入るかは条文だけでは決まらず、判例は、時効によって直接に利益を受ける者に限るという立場をとってきた。取得時効であれば、所有の意思をもって物を占有してきた者（162条）が典型的な援用権者である。問題は、その占有者から物の上の建物を借りているにすぎない者のように、占有者の権利取得によって間接的に立場が守られる者まで援用できるかである。

何が起きたか

ある土地（係争土地）の所有権の帰属をめぐって争いがあった。上告人らは、その土地を時効によって取得すべき立場にあるとされる者またはその承継人から、同人らがこの土地の上に所有する建物を借りていた。これに対し相手方は、上告人らに家屋からの退去を求めて訴えを起こした。上告人らは、建物の貸主側が係争土地の所有権を時効取得していると主張し、その取得時効を自分たちが援用することで、土地の所有権が貸主側にあることを前提に建物の利用を守ろうとした。上告人らは第三者異議に関する主張もしていた。

訴えと下級審

事件名は家屋退去請求である。原審の大阪高裁（昭和42年9月18日判決）で敗れた上告人らが上告し、上告理由の一つとして、自分たちにも係争土地の取得時効を援用する資格があると主張した。最高裁第三小法廷は、上告人ら自身の主張を前提としても援用はできないとして、上告を棄却した（裁判官全員一致）。事実認定を争う上告理由と、違憲をいう上告理由もあわせて退けられている。

要点

敷地上の建物を借りているだけの者は、建物の貸主による敷地所有権の取得時効を援用できない。
145条の当事者は時効によって直接利益を受ける者に限られ、反射的・間接的な利益しかない者は援用できない。
援用できる範囲は自己が直接受ける利益の限度に限られ、援用や放棄の効果は他の援用権者に及ばない。

判旨

最高裁は、145条が時効の援用権者を当事者と定めていることを確認したうえで、上告人らは係争土地を時効取得すべき者またはその承継人から、その土地上の建物を「貸借しているにすぎない」とした。そのため上告人らは「右土地の取得時効の完成によつて直接利益を受ける者ではない」から、土地の所有権の取得時効を援用することはできないと判断した。土地の時効取得で直接に権利を得るのは自主占有をしてきた建物所有者であり、建物の賃借人はその結果として賃借権を維持できるという間接的な利益を持つにとどまる、という整理である。上告人らの主張する事実を前提としても結論は変わらないとして、上告を棄却した。

観点 1

敷地上の建物を借りているだけの者は、建物の貸主による敷地所有権の取得時効を援用できない。

土地を時効取得すべき者から、その土地上の建物を賃借している者は、土地の取得時効が完成しても直接利益を受ける者ではないから、145条の当事者として援用することはできない。時効で土地の所有権を取得するのは自主占有を続けてきた建物所有者であり、賃借人は貸主が土地の権利を確保した結果として建物賃借権を失わずに済むという立場にあるにすぎない。賃借人にとって時効の成否が死活問題であっても結論は同じである。貸主が時効取得しなければ賃借権を失うという事情を付け加えても、援用はできない。

よくある誤り

建物の賃貸人が敷地を時効取得しなければ建物賃借権を失う関係にあるから、建物賃借人は敷地の取得時効を援用できる（×）
建物の貸主が取得時効に必要な期間土地を占有していれば、建物賃借人は貸主の取得時効を援用できる（×。期間が満ちていても、援用できるのは貸主だけである）
建物賃借人は、敷地の時効取得によって建物を使い続けられるという利益を受けるから、145条の当事者に当たる（×。その利益は貸主の所有権取得を経由した間接的なものである）

短答での問われ方

判例の結論そのものが短答の肢になる。予備H28第3問オ・司法H28第5問オ（共通問題）は、賃借権を失う関係にあることを理由に援用を認める誤りの肢。司法R4第5問イは、貸主が取得時効に必要な期間占有していても援用できないとする正しい肢である。後順位抵当権者・第三取得者・詐害行為の受益者と同じ問題の中に並べて出されるので、肯定例と否定例の振り分けとして覚える。

論文での書き方

論文で正面から出ることは少ないが、援用権者の範囲を論じる場面で否定例として挙げると規範の具体化に役立つ。あてはめでは、時効によって権利を得るのは誰か（土地所有権を取得する建物所有者）と、援用しようとする者の利益が誰の権利取得を経由して生じるか（賃借人は貸主の権利取得を経由する）を分けて示し、直接性を否定する。本判決が判断したのは土地上の建物の賃借人であり、土地そのものを借りている者については述べていないので、射程を広げすぎない。

論証カードランク A

時効援用権者の範囲（145条・後順位抵当権者・物上保証人・詐害行為受益者）

時効の効果は当事者が援用しなければ生じない（民法145条）ところ、誰が「当事者」に当たるかが問題となる。同条が援用を要求した趣旨は、時効による利益を受けるかどうかを、その利益を享受すべき者の意思に委ねた点にある。そこで「

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この観点で解ける過去問（3肢）

予備試験 2016年第3問オ直接

建物の敷地所有権の帰属につき争いがある場合において，その敷地上の建物の賃借人は，建物の賃貸人が敷地所有権を時効取得しなければ建物賃借権を失うときは，建物の賃貸人による敷地所有権の取得時効を援用することができる。

司法試験 2016年第5問オ直接

司法試験 2022年第5問イ直接

Aから甲土地上の建物を賃借しているBは、Aが取得時効に必要な期間、甲土地を占有している場合であっても、甲土地のAの取得時効を援用することができない。

観点 2

145条の当事者は時効によって直接利益を受ける者に限られ、反射的・間接的な利益しかない者は援用できない。

145条が援用を求めるのは、時効の利益を受けるかを本人の意思に委ねるためであり、判例は援用権者を時効により直接利益を受ける者に限る。消滅時効では平成29年改正で括弧書が置かれ、保証人・物上保証人・第三取得者その他権利の消滅について正当な利益を有する者が含まれることが明示された。肯定例は、抵当不動産の第三取得者、詐害行為の受益者（最判平10.6.22）、譲渡担保権者から弁済期後に目的物を譲り受けた者（最判平11.2.26）。否定例は、配当増加の期待が順位上昇による反射的利益にとどまる後順位抵当権者（最判平11.10.21）と、本判決の建物賃借人である。自分の財産や地位に付いた負担を時効で直接外せるかが分かれ目になる。

よくある誤り

先順位抵当権の被担保債権が消滅すれば配当額が増えるから、後順位抵当権者はその消滅時効を援用できる（×）
詐害行為の受益者は、取消債権者の被保全債権の消滅時効を援用することができない（×。援用できる）
抵当不動産の第三取得者は債務者ではないから、被担保債権の消滅時効を援用できない（×。145条括弧書が明示）

短答での問われ方

「時効の援用」を表題とする問題で、援用権者の肯否が5肢まとめて問われる型が繰り返し出ている。予備H28第3問ア〜エ・司法H28第5問ア〜エ、司法R4第5問ア・ウ・エ、予備R7第3問ア・ウ、司法H23第6問2〜4。本判決の肢は、この中の否定例の一つとして出る。

論文での書き方

規範は「145条の当事者とは、時効によって権利の得喪が生じた結果、自己の権利義務や財産上の負担が直接に左右される者をいう」と立て、改正後の消滅時効については括弧書の「正当な利益を有する者」を同じ意味に読む。取得時効には括弧書がないので、本判決の基準がそのまま解釈の指針になる。あてはめでは、時効によりその者のどの負担が消えるのか、あるいはその利益が他人の権利変動を経由した反射的なものにすぎないのかを具体的に示す。

論証カードランク A

時効援用権者の範囲（145条・後順位抵当権者・物上保証人・詐害行為受益者）

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この観点で解ける過去問（16肢）

予備試験 2016年第3問ア応用

抵当不動産の第三取得者は，その抵当権の被担保債権の消滅時効を援用することができる。

予備試験 2016年第3問イ対比

先順位抵当権の被担保債権の消滅により後順位抵当権者に対する配当額が増加する場合，当該後順位抵当権者は，先順位抵当権の被担保債権の消滅時効を援用することができる。

予備試験 2016年第3問ウ応用

詐害行為の受益者は，詐害行為取消権を行使している債権者の被保全債権について，その消滅時効を援用することができない。

予備試験 2016年第3問エ応用

譲渡担保権者が被担保債権の弁済期後に譲渡担保の目的物を第三者に譲渡したときは，その第三者は譲渡担保権設定者が譲渡担保権者に対し有する清算金支払請求権の消滅時効を援用することができる。

司法試験 2016年第5問ア応用

抵当不動産の第三取得者は，その抵当権の被担保債権の消滅時効を援用することができる。

司法試験 2016年第5問イ対比

司法試験 2016年第5問ウ応用

詐害行為の受益者は，詐害行為取消権を行使している債権者の被保全債権について，その消滅時効を援用することができない。

司法試験 2016年第5問エ応用

司法試験 2022年第5問ア対比

後順位抵当権者は、先順位抵当権の被担保債権の消滅時効を援用することができる。

司法試験 2022年第5問ウ応用

甲土地に抵当権が設定されてその旨の登記がされた後、甲土地を譲り受けた者は、その抵当権の被担保債権の消滅時効を援用することができる。

司法試験 2022年第5問エ応用

詐害行為取消権を行使された受益者は、取消債権者の被保全債権の消滅時効を援用することができる。

予備試験 2025年第3問ア対比

後順位抵当権者は、先順位抵当権の被担保債権の消滅により後順位抵当権者の抵当権の順位が上昇すれば配当額が増加することになるときであっても、先順位抵当権の被担保債権の消滅時効を援用することができない。

予備試験 2025年第3問ウ応用

抵当権が設定された不動産の第三取得者は、その抵当権の被担保債権の消滅時効を援用することができる。

司法試験 2011年第6問 2応用

抵当不動産の第三取得者は，当該抵当権の被担保債権について，その消滅時効を援用することができる。

司法試験 2011年第6問 3応用

詐害行為の受益者は，詐害行為取消権を行使する債権者の債権について，その消滅時効を援用することができない。

司法試験 2011年第6問 4対比

後順位抵当権者は，先順位抵当権の被担保債権について，その消滅時効を援用することができる。

観点 3

援用できる範囲は自己が直接受ける利益の限度に限られ、援用や放棄の効果は他の援用権者に及ばない。

援用の制度は時効の利益を受けるかを各援用権者の意思に任せるものだから、援用できる範囲は自己が直接受ける利益の限度に限られ、援用や放棄の効果も他の援用権者には及ばない。被相続人の占有で取得時効が完成したとき、共同相続人の一人は自己の相続分の限度でしか援用できない（最判平13.7.10）。主たる債務者が時効の利益を放棄し、または時効完成後に債務を承認しても、保証人や物上保証人は自分の援用権を失わない。本判決の建物賃借人は自ら援用できないので、時効の利益を受けるかは建物所有者の判断に委ねられる。なお、金銭債権者は、債務者が無資力であれば、債務者が他の債権者に対して持つ消滅時効の援用権を債権者代位権により行使できる（最判昭43.9.26）。

よくある誤り

主たる債務者が時効の利益を放棄した場合、保証人は主たる債務の消滅時効を援用できない（×）
共同相続人の一人は、被相続人の占有により完成した取得時効を、目的物全体について援用できる（×。自己の相続分の限度）
債権者は、債務者が第三者に対して負う債務の消滅時効の援用権を代位行使できない（×。無資力であれば代位して援用できる）
時効期間の経過後に債務者が債務を承認すれば、物上保証人もその債務の消滅時効を援用できなくなる（×）

短答での問われ方

援用の範囲と相対効は、援用権者の肯否と同じ問題に混ぜて出る。司法R4第5問オ（主債務者の放棄と保証人）、司法H18第21問1（債務者の承認と物上保証人）、司法H23第6問1・司法R1第5問ウ（共同相続人の援用の限度）、司法H23第6問5・予備R3第7問エ・司法H27第16問4（援用権の代位行使）。本判決の賃借人を代位の論点と結び付けた肢は見当たらない。

論文での書き方

援用権者を確定した後、その者がどこまで援用できるか（自己が直接受ける利益の限度）と、援用・放棄の効果が他の援用権者に及ばないことを順に示す。援用権者でない者の利益を守る必要がある事案では、本判決を前提に、その者自身による援用ではなく援用権者の援用の有無や債権者代位など別の法律構成を検討する、という順で書くと筋が通る。

論証カードランク A

時効援用権者の範囲（145条・後順位抵当権者・物上保証人・詐害行為受益者）

規範の全文と判例の位置づけは、無料のアカウントで読めます。

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この観点で解ける過去問（7肢）

司法試験 2022年第5問オ応用

主たる債務者が時効の利益を放棄した場合、保証人は主たる債務の消滅時効を援用することができない。

司法試験 2011年第6問 1応用

被相続人の占有により取得時効が完成した場合において，その共同相続人の一人は，自己の相続分の限度においてのみ，取得時効を援用することができる。

司法試験 2011年第6問 5応用

金銭債権の債権者は，債務者が無資力のときは，他の債権者が当該債務者に対して有する債権について，その消滅時効を，債権者代位権に基づいて援用することができる。

予備試験 2021年第7問エ応用