判例集／行政法／建築制限付土地の収用と補償の価額

建築制限付土地の収用と補償の価額

重要度 A 行政法損失補償最判昭48.10.18　最高裁判所更新 2026/11/11 読了約10分

建築制限付土地の収用と補償の価額（最判昭48.10.18）は、都市計画で建築制限がかかった土地の収用で、補償額を制限付きの土地として低く評価してよいかが問題になった判例です。最高裁は、土地収用法の補償は特別な犠牲の回復を目的とするから、収用の前後で財産価値を等しくする完全な補償でなければならず、制限を受けていないとすれば裁決時に有したであろう価格で補償すべきだとしました。損失補償の額の考え方を示した判例で、憲法29条3項の「正当な補償」の理解とは区別して押さえます。

事案

都市計画の建築制限と収用補償の仕組み

旧都市計画法の下では、街路などの施設の計画決定がされると、その予定地には建築基準法44条2項（当時）による建築制限がかかり、さらに都市計画事業の決定がされると旧都市計画法11条と同法施行令による建築制限が加わった。これらの制限そのものについて補償をする旨の規定は置かれていなかった。一方、都市計画事業のための収用には原則として土地収用法が適用され、当時の同法71条は損失を収用委員会の裁決の時の価格で算定すると定め、72条は収用する土地について近傍類地の取引価格等を考慮した「相当な価格」で補償すると定めていた。

計画決定から16年後の収用と補償額の裁決

Xらの土地は、昭和23年5月20日の計画決定により倉吉都市計画の街路用地とされた。その後、昭和39年1月に鳥取県知事（起業者）が土地細目の公告をし、Xらと協議したが調わなかったため、建設大臣に収用の裁定を求め、同年3月23日、本件土地を街路事業のために収用する旨の裁定を受けた。知事は鳥取県収用委員会に損失補償の裁決を申請し、同委員会は同年6月22日に補償額を定める裁決をした。その額は、本件土地を建築制限のかかった土地として評価したもので、制限のない近傍類地の売買価格より低かった。

増額を求める訴えと下級審の判断

Xらは、裁決で定められた額では周辺の同種の土地が現に売買されている値段に遠く及ばないと主張し、起業者である知事に差額の支払を求める訴えを起こした。第1審（鳥取地倉吉支判昭42.11.20）は、収用が予定されている事情を度外視し、収用されない近傍類地と同等の価値があるものとして評価すべきであるとして、請求の一部を認めた。双方が控訴し、控訴審（広島高松江支判昭45.11.27）は、建築制限は補償を要しない制約であるから、制限を受けた土地として評価すれば足りるとして、Xらの請求をすべて棄却した。Xらが上告した。

要点

土地収用法の損失補償は、収用の前後で財産価値を等しくする完全な補償でなければならない
事業のための建築制限がかかった土地は、制限を受けていない土地として評価して補償する
本判決は土地収用法の解釈を示したもので、憲法29条3項の「正当な補償」は判例上なお相当補償説で説明される
現行の土地収用法71条は、事業認定の告示時の価格に物価変動の修正率を掛けて補償額を算定する
補償の範囲と額の決定について収用委員会に裁量権は認められない

判旨

最高裁は原判決を破棄し、差し戻した。土地収用法の損失補償は、公益事業のための収用により所有者等が被る「特別な犠牲の回復をはかることを目的とする」から、「完全な補償、すなわち、収用の前後を通じて被収用者の財産価値を等しくならしめるような補償」を要し、金銭による場合は「近傍において被収用地と同等の代替地等を取得することをうるに足りる金額」でなければならず、同法72条はこの趣旨を示した規定であるとした。都市計画事業のための収用でも同じであり、補償すべき相当な価格とは、被収用地が建築制限を「受けていないとすれば、裁決時において有するであろうと認められる価格」をいう。制限付きの土地として評価すれば、不当に低い補償を強いるうえ、近傍の土地所有者と比べて「著しく不平等な結果」になるからである。

観点 1

土地収用法の損失補償は、収用の前後で財産価値を等しくする完全な補償でなければならない

土地収用法の補償は、公益上必要な事業のために特定の者が被った特別な犠牲を回復させるための制度である。そこから本判決は、補償は完全なものでなければならず、その中身は、収用の前後を通じて被収用者の財産価値が変わらないようにすることだとした。金銭で補償するときの物差しは、近傍で被収用地と同等の代替地等を取得できるだけの額である。当時の72条の「相当な価格」という文言は、この完全な補償を表したものと読まれており、相当という言葉から市場価格を下回ってよいという意味を引き出してはならない。この定式は最判平9.1.28、最判平14.6.11にも引き継がれている。

よくある誤り

土地収用法の補償は合理的に算出された相当な額で足り、収用の前後で財産価値を等しくすることまでは求められない（×）
完全な補償とは被収用者が主張する主観的な価値まで補償することをいう（×。物差しは近傍で同等の代替地等を取得できる額）
土地収用法の「相当な価格」は完全な補償とは別の、より低い水準を指す（×）

短答での問われ方

判旨の第1段落をほぼそのまま引いて正誤を問う。予備 R3 第23問ウは「特別な犠牲の回復」「収用の前後を通じて財産価値を等しくさせるような補償」を並べた肢で○。目的（特別な犠牲の回復）と帰結（完全な補償）と金銭補償の物差し（代替地を取得できる額）の3つを一続きで言えるようにしておけば、言い換えられても対応できる。

論文での書き方

収用の補償額が争われる問題では、まず補償の趣旨を特別な犠牲の回復に求め、そこから完全な補償の定式を規範として立てる。あてはめでは、裁決の額で近傍に同等の土地を取得できるかを、近傍類地の取引価格との差から具体的に示す。土地収用法の解釈として示された規範であり、他の法律の補償規定にそのまま及ぶわけではない点に注意する。

論証カードランク A

損失補償（憲法29条3項の直接請求・特別の犠牲・正当な補償）

財産権を制限する法令に補償規定がない場合、憲法29条3項を直接の根拠として損失補償を請求できるかが問題となる。同項は、公共のために特定の者だけが負った犠牲を、平等の見地から社会全体で分担させる制度である。そこで、根拠法令

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この観点で解ける過去問（1肢）

予備試験 2021年第23問ウ直接

土地収用法における損失の補償は，特定の公益上必要な事業のために土地が収用される場合，その収用によって当該土地の所有者等が被る特別な犠牲の回復を図ることを目的とするものであるから，被収用者は，収用の前後を通じて被収用者の保持する財産価値を等しくさせるような補償を求めることができる。

観点 2

事業のための建築制限がかかった土地は、制限を受けていない土地として評価して補償する

街路予定地にかかる建築制限は、その街路事業を円滑に進めるためのものである。その事業のために土地を収用する段階で、制限による値下がりを補償額に反映させれば、所有者は長年の利用制限と低い補償という二重の不利益を負い、制限のない近傍の土地の所有者との間で著しい不平等が生じる。そこで本判決は、補償すべき価格を、建築制限を受けていないと仮定した場合の裁決時の価格とした。制限そのものに補償規定がないことは、制限だけを取り出して独立に補償する必要がないことを意味するにとどまり、収用時に制限付きの土地として評価してよい理由にはならない。

よくある誤り

建築制限は補償を要しない制約であるから、収用の補償額も制限を受けた土地として評価すれば足りる（×。原審の立場であり最高裁が否定）
建築制限に補償規定がない以上、制限による値下がり分は収用の際にも補償されない（×）
都市計画道路の区域内で長期間建築制限を受けたこと自体が、当然に特別の犠牲として補償の対象になる（×。最判平17.11.1は補償請求を否定）

短答での問われ方

事案と結論を要約した肢で問われる。司法 H19 第22問イは「建築制限を受けていないものと想定して評価すべきである」とする肢で○。対比として、収用に至らないまま建築制限だけが長く続いた場合の補償を問う予備 R6 第23問ア、司法 H21 第38問ウ（いずれも×）がある。収用時の評価の話と、制限そのものの補償の話を取り違えないことが肝心である。

論文での書き方

あてはめでは、建築制限が当該事業のために課されたものであること、制限付きで評価すると近傍の所有者と比べて不平等になること、代替地を取得できなくなることを拾い、制限のない土地としての評価を導く。射程は、収用の原因となった事業のための制限に関するものと押さえる。制限そのものの補償は別問題であり、最判平17.11.1は60年を超える建築制限についても、受忍すべき範囲を超える特別の犠牲とはいまだいえないとした。

この観点で解ける過去問（3肢）

司法試験 2007年第22問イ直接

都市計画街路予定地内にあることにより建築制限を受けていた土地の収用に際しての損失補償金額の多寡が争われた事件において，損失補償金額の算定に当たっては，建築制限を受けていた土地であるとしてその評価をすべきではなく，建築制限を受けていないものと想定してそれをすべきである，とされた。

予備試験 2024年第23問ア対比

都市計画法第53条により、同条の施行区域内の土地に対し長期間にわたって建築制限が課されてきた場合、当該建築制限による損失は、その内容や程度にかかわらず、特別の犠牲として補償の対象となる。（参照条文）都市計画法第53条　都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる行為については、この限りでない。一～五　（略）2、3　（略）

司法試験 2009年第38問ウ対比

都市計画決定に基づく都市計画道路の区域内に土地及び建物を所有している者が，当該都市計画に係る事業が決定から60年以上にわたって着手されないことにより，その間，当該土地への建築物の建築につき都市計画法第53条の建築制限を受けてきた場合には，そのような長期間の建築制限による損失は，通常，一般的に当然に受忍すべきものとされる制限の範囲を超えた特別の犠牲に当たるから，憲法第29条第3項の損失補償を必要とする。

観点 3

本判決は土地収用法の解釈を示したもので、憲法29条3項の「正当な補償」は判例上なお相当補償説で説明される

本判決は憲法の規定に触れておらず、完全な補償は土地収用法の解釈として導かれている。憲法29条3項の「正当な補償」については、農地改革に関する最大判昭28.12.23が、正当な補償とは「その当時の経済状態において成立することを考えられる価格に基き、合理的に算出された相当な額」をいい、その価格と常に完全に一致する必要はないとした。最判平14.6.11は土地収用の事案でもこの判示を引用している。したがって判例の整理としては、憲法の要請は相当な補償、土地収用法の要請は完全な補償と分けて理解するのが安全である。なお、補償規定がある法律でも、その内容が憲法の水準に届いているかは裁判所の審査を受ける。

よくある誤り

最判昭48.10.18は、憲法29条3項の「正当な補償」とは完全な補償をいうと判示した（×。土地収用法の解釈であり憲法には言及していない）
農地改革の判例は、正当な補償の額は当時の経済状態で成立する価格と完全に一致しなければならないとした（×）
法律に補償規定が置かれていれば、補償の内容が憲法の水準にあるかは審査の対象にならない（×）

短答での問われ方

憲法・行政法の双方で問われる。予備 H29 第23問ウは農地改革判例の「完全に一致することを要しない」を問う肢で○。司法 H23 第8問イは相当な額の定義に同時履行を結びつけて×、予備 R3 第23問アは同時履行されなくても違憲でないとする肢で○（補償の時期は憲法の保障外。最大判昭24.7.13）。司法 R3 第8問ウ・予備 R3 第5問ウは補償規定があっても憲法適合性審査の対象になるとする肢で○。どの判例が憲法の話で、どれが土地収用法の話かを区別して読む。

論文での書き方

憲法の答案では、完全補償説と相当補償説の対立を示したうえで、通常の収用のように特定の財産を公共事業に供する場面では市場価格の全額を補償すべきであるとし、本判決の定式をその具体化として使う。社会経済秩序の変革としての農地改革は例外的場面と位置づける。判例に即して書くなら、本判決が法律解釈にとどまること、最判平14.6.11が相当補償の定義を掲げつつ結論では財産価値を等しくする補償が受けられるとしたことに触れる。

論証カードランク A

「正当な補償」の意味と消極目的規制における補償の要否（29条3項）

本件では財産権の制限につき憲法29条3項の補償を要するか、要するとしてその額はいかにあるべきかが問題となる。まず補償の要否は、当該制限が特定人に受忍限度を超える「特別の犠牲」を課すものかによる（実質要件説）。生命・身体・

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この観点で解ける過去問（5肢）

司法試験 2021年第8問ウ応用

財産上の権利の行使を制限する法律に補償規定が置かれている場合であっても，その法律は，補償の内容が憲法第29条第3項の要求する水準にあるか否かについて，憲法適合性の審査の対象となる。

予備試験 2021年第5問ウ応用

予備試験 2017年第23問ウ対比

第二次世界大戦後の農地改革をめぐる最高裁判所の判例では，この「正当な補償」の額は，その当時の経済状態において成立すると考えられる価格と完全に一致することを要しないとされました。

司法試験 2011年第8問イ対比

憲法第29条第3項にいう「正当な補償」とは，その当時の経済状態において成立すると考えられる取引価格に基づき，合理的に算出された相当な額をいうが，かかる補償は，対象となる私有財産の収用ないし供与と同時に履行されなければならない。

予備試験 2021年第23問ア対比

憲法第29条第3項は「正当な補償」と規定しているだけで補償の時期については規定していないから，損失補償が私有財産の供与と交換的に同時履行されなくても，憲法に違反するものではない。

観点 4

現行の土地収用法71条は、事業認定の告示時の価格に物価変動の修正率を掛けて補償額を算定する

本判決が裁決時の価格を基準としたのは、当時の法律がそう定めていたからである。昭和42年の改正後、71条は、近傍類地の取引価格等を考慮して事業認定の告示の時の相当な価格を出し、これに権利取得裁決の時までの物価の変動に応じた修正率を掛ける方式に改められた。告示後に地価が修正率を超えて上がれば裁決時の時価に届かないことがありうるが、最判平14.6.11は、裁決前でも補償金の支払を請求できる制度があること等を挙げてこの方式に十分な合理性を認め、被収用者は「収用の前後を通じて被収用者の有する財産価値を等しくさせるような補償を受けられる」と述べ、71条は憲法29条3項に反しないと結論づけた。

よくある誤り

現行法の下でも、事業認定の時点ではなく権利取得裁決の時点の土地取引価格を基準に補償額を算定しなければならない（×）
71条の方式では被収用者は財産価値を等しくさせる補償を常に受けられるとはいえないが、相当な額であれば足りるから合憲である（×。判例は等しくさせる補償を受けられるとした）
事業認定の告示時の価格がそのまま補償額となり、その後の物価の変動は考慮されない（×）

短答での問われ方

本判決の定式と現行71条の基準時を組み合わせたひっかけが出る。予備 H24 第23問ウ・司法 H24 第38問ウは、代替地取得額という正しい定式に「裁決時の取引価格を基準」という誤りを混ぜた肢で×。司法 H21 第38問アは最判平14.6.11の理由づけを一部すり替えた肢で×である。「裁決時」は本判決当時の旧法の基準時であって、現行法の基準時ではないことを意識して読む。

論文での書き方

現行法の事案で本判決を使うときは、完全な補償の定式は維持しつつ、基準時は71条に従い事業認定の告示時とする。基準時を前倒しした趣旨は、事業による地価の値上がり分を被収用者に帰属させないことにあると説明し、裁決前の補償金支払請求の制度によって代替地の取得が可能になることを指摘すれば、完全な補償との整合を示せる。

この観点で解ける過去問（3肢）

予備試験 2012年第23問ウ応用

Cの土地が収用される事例において，権利取得裁決により起業者はCの所有する土地を取得することから，事業認定の時点ではなく，当該裁決の時点における土地取引価格を基準として，Cが近傍において被収用地と同等の代替地を取得することができるだけの補償金額が，算定されなければならない。

司法試験 2012年第38問ウ応用

司法試験 2009年第38問ア応用

土地収用法（以下「法」という。）第71条に基づく補償金の額の決定に際しては，事業認定の告示の時から権利取得裁決の時までに近傍類地の取引価格に変動が生ずることがあり，その変動率は必ずしも法第71条による修正率と一致するとはいえないから，被収用者は，収用の前後を通じて被収用者の有する財産価値を等しくさせるような補償を常に受けられるものとはいえないが，憲法第29条第3項にいう「正当な補償」とは，その当時の経済状態において成立すると考えられる価格に基づき合理的に算出された相当な額をいうのであって，必ずしも常に上記の価格と完全に一致することを要するものではないから，法第71条の規定は憲法第29条第3項に違反するものではない。（参照条文）土地収用法第71条収用する土地又はその土地に関する所有権以外の権利に対する補償金の額は，近傍類地の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格に，権利取得裁決の時までの物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額とする。

観点 5

補償の範囲と額の決定について収用委員会に裁量権は認められない

完全な補償という要請があるから、補償額は政策的に決められるものではなく、通常人の経験則と社会通念に従って客観的に認定されるべきものである。最判平9.1.28は本判決の定式を引いたうえで、「相当な価格」のような不確定概念が使われていても、補償の範囲と額の決定について収用委員会に裁量権は認められないとした。同判決は、収用委員会の判断には合理的な裁量があるとする起業者側の上告を退けており、補償額を争う訴訟で裁決の額が裁決当時を基準にしても過少であったと判断されれば、判決によって正当な補償額が確定される。

よくある誤り